做回开发商 教你算房价

　　尽管房价构成中有诸多不确定因素，但是每个开发商在拿地时都会迅速开列一个成本清单，这个过程可能只有几分钟，他就会迅速计算出，这个地价是否适合拿地，在这块地上做成什么样的产品等等。 这是开发商基本的“吃饭”技能，一点也不神秘。普通百姓虽不可能做成开发商，但通过这个房价简单的计算方式，也可以基本推算出不同区域、不同楼盘产品的大致价格，对于寻找新的房子，了解开发商将会如何定价会有非常大的帮助。

　　开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成，一是土地成本，你可以简单地理解，开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如出让金、拆迁费，甚至润滑贿赂部分的费用，当然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，说白了这是建房子的成本；三是管理成本，建设过程中，开发商的各种管理（人员）支出、资金成本、营销成本等等；最后一部分就是开发商的利润和税费了。

　　其中的土地成本、综合建安费基本是公开的，这两部分的成本可能占开发成本的70%，也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的，但土地公开招拍挂后，这个成本就公开了。综合建安费也比较容易计算，别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500－600元/平方米；多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

　　以去年华润以25.65亿的价格拍得清河地块为例，就有人粗略估算过，这块地的楼面地价每平方米保守估计3500－3800元，建安1200元，还没有盖楼，成本就已经接近5000元，最终的建成成本估计6500元左右，因此业内人士告诉你，这个项目至少要卖到8000元/平方米。而清河地块现在主力楼盘价格都在6000元以下，很多人说华润的地拿贵了，就是因为这点。

　　但不同的开发商的战略是不同的，一是他们的利润目标可能不同，二是他们的资金支持可能不同，因此会有些开发商拿地后，不急于销售，等待房价的上升，但也有一些急于销售，因此在一些新盘开盘时，低于成本价的房子也可能买到。

　　学习开发商计算成本方面最重要的一环是要认识所销售项目的开发商的背景，因为不同的开发商在其他几个成本构成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、财务成本及销售费用和税金部分则是模糊地带，不同规模、不同背景的房地产公司的运营管理成本是不同的，而在营销费用的控制、财务成本方面就更为敏感。一位业内人士指出，开发商还有很大一部分利润源于高的财务杠杆。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。因此其资金的回报率极高。

　　其次，不同公司的产品，其品牌收益也不同。以北京星河湾为例，尽管这一区域的高档产品极多，但开盘即定价到15000元/平方米，比周边项目高出近一倍，与当时朝阳北路沿线的楼盘销售价格在6000-8000元/平方米相比，可谓有极高的利润，这种定价除了产品间的差异，也可谓其老板黄文仔对其品牌的定价。

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