- 聂梅生：适时释放改善型和二套房购房需求
针对目前房地产行业的现状与未来走势，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受中国证券报记者专访时表示，房地产行业既需要进行合理定价消化库存以自救，也要适时释放改善型和二套房购房的需求，以拉动房地产行业健康的发展。
合理定价释放有效需求
记者：从您掌握的数据看，目前房地产市场的库存是否像预计的那样严重？房价下行、存货减值是否会继续蔓延？您预计调整何时见底？
聂梅生：每个行业都是在投资高涨的时候，积压了很多库存。房地产在高价的时候积压了土地，降低销售率增加了成品房屋。而去库存的办法就是在合理定价的基础上刺激消费。
房地产的底部将会是中国经济的底部。房地产形势会随着中国经济走势的明朗而逐步明朗。随着房地产新政效果逐渐体现，开发商调整营销策略，购房刚性需求逐渐放大，促使交易量回升，资金回流，一部分企业会走出困境。
记者：对于进一步刺激楼市的政策，您有什么样的设想和建议？
聂梅生：今后对于改善性住房和二套房购房政策应该放松，将使储蓄存款有效快速地释放出来。目前银行的居民存款有近18万亿元，把其中的部分钱释放出来之后，开发商投资才能出现回升，拉动中国的经济。
目前，中国自住型住房的刚性需求出现了弹性。房改到现在已经十年了，人均住宅面积达到28平方米，住房自有率82%。第一阶段的目标已经达到，这时必然就会出现弹性，可以等待，可以择机，不一定马上买房。去年等了一年，这个弹性的量已经很大了。适时的释放改善型和二套房的购房需求，恐怕是最后使中国房地产走出当前低迷的唯一道路。
改革利益分配格局
记者：对于房地产开发中的土地和资金的矛盾，您认为将如何平衡？如何增加企业的融资渠道？
聂梅生：土地招拍挂制度，它在一定程度上使土地市场透明，但是“价高者得”这样的规则，就使地价飙升，地价飙升不可否认会带动房价高起。在市场低迷时，政府应重新修改土地政策。但是解决这个问题，首先牵扯到地方财政，进而牵扯到中央财政和地方财政的利益分配问题，这些都是深层次的改革问题。
当前房地产市场在购房人、开发商、金融机构这个三角关系中，我认为最薄弱的环节是开发商，目前他们的资金链非常紧张。其原因主要缘于已经从紧了一年的政策调控，以及2008年房地产交易量的急剧下降。
中国房地产的杠杆是预售款、按揭款以及施工单位的垫资，一旦交易量下降，杠杆就失灵，就会出现开发商的资金链断裂问题。我们测算，到去年年底，中国房地产开发企业预计会有五千亿元以上的资金缺口。
从目前情况看，中央也意识到了开发商资金断裂会带来的严重问题。从国六条、国三十条等政策中可以看出，针对房地产的政策已适度宽松。
我认为中央出台这些政策对于缓解开发商资金压力起到了一定的积极作用，但要补上这五千亿缺口，开发商也要认清形势，在没有利润或者负利润但不至于破产的情况下合理调整房价，尽快回收现金，这是以价格博未来，只有度过这个困境之后，才能继续发展。
记者：对于理顺房地产业链，您觉得政府还有哪些工作要做？
聂梅生：房地产行业不缺开发企业，但缺少投资与整体持有并长期经营出租物业的企业和机构。这严重阻碍了住房一级市场、二级市场的相互流转，同时也使中国的房价租金比例失衡，难以平衡住房短缺。所以政府应该支持房地产运营类机构。
这类机构的出现意味着房地产业态的提升。所以，需要更多的金融层面和政策层面的突破，这一类的机构和房地产投资商的出现和金融的结合最紧密。Reits就是这一类工具，现在可以说是近在咫尺，只要政策层面、金融层面，国内的金融机构和金融公司一起来做这件事情，房企的业态升级和金融创新相结合就能开创房地产行业的新市场。
地产投资或现负增长
记者：在目前的宏观经济环境下，国内房地产业的发展和未来走势充满不确定性，对此您怎么看？
聂梅生：在4万亿强力刺激经济的措施实施后，流动性开始上升，投资开始增长，原材料价格有所回升。不过，房地产市场仍难乐观，积压的存量房消化缓慢，资金链继续紧张，银行会更加惜贷，购房群体尚未结束继续观望。
在这种情况之下，房地产投资和消费将同比大幅下降。我们预计，房地产投资一到二季度将可能负增长。政府已经出台很多房地产新政，其效果还有待市场消化。当前大量商品房的积压也是一个新负担，如果不能有效的解决，早晚会为此付出代价，房地产第二轮的冲击波并不是危言耸听。
目前，房地产市场的问题，主要是两方面，一是如何处理空置房，今年按空置面积2亿平方米、每平方米售价2500元来计算，就有5000亿元资金积压需要处理，如果最终形成银行风险，还是要政府买单。第二，房地产投资可能急剧下降，如果今年比去年的投资减少50%，投资就将减少1.5亿元，带动相关产业少投近3万亿元。
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