发表评论 主要解决的是融资的问题,现在关键要解决的是需求的问题
继中央政府4万亿刺激经济扩大内需措施出台后,又一融资支持政策传出。据消息人士透露,房地产投资信托基金(REITs)日前已获国家相关部门批复,待细则制定完备后即可向市场推出。
“房地产信托基金的推出,短期内能给地产企业带来融资上的支持,但仍属治标不治本,目前房市的根本问题是需求�！敝醚Ъ依上唐皆谏虾Ｒ淮问澜缇频曷厶辰邮芾聿浦鼙钦卟煞檬北硎�。
据了解,今年10月初,相关部门开始征求REITs方案的意见稿,并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕。由于受全球经济金融�；跋�,有关部门对于REITs等金融创新举措的态度将更加谨慎,即便年内可出台政策,REITs正式推向市场至少也要到明年。
流动性较信托产品强
REITs属于不动产证券化当中的一种,即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市,以其收益作为标的,均分为若干份出售给投资者,然后定期派发红利。
据了解,目前国内REITs产品仅停留在准REITs产品上,主要是信托公司推出的信托集合理财计划。
“目前国内发行的信托产品只在银行间发行,不上市流通,缺乏流动性,只能以项目接力式地募集资金,份额和规模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投资部董事周永胜告诉理财周报记者,“相比而言,REITs在流动性、资金规模、资金的长期性上更强,更符合商业房地产长期持续经营的资金需要�！�
周永胜还表示,发行一只真正的REITs产品,需要对打包物业进行资产评估定价,通过审批、发行推广给投资者�！白芴謇此邓山饩鲋行⊥蹲收咄蹲蚀笮蜕桃滴镆档氖谐⊥ǖ牢侍��！�
据悉,去年8月18日,国内第一只较为标准、规范且与REITs相近的基金型房地产信托计划——“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”正式对外发行。但这并不是一只完全意义上的REITs产品,因为它只能通过信托的方式在银行间发行。而根据国际经验,REITs也可在股票市场流通。
仍属治标不治本
“这个投资信托基金对于那些有扩张意图,但现在现金流还比较紧张的地产公司吸引力比较大�！背鲎饫嗟夭菊沤呖�(600895.SH)董秘周丽辉告诉理财周报记者。
“REITs产品可以将一个项目未来若干年的收益打包折现,从而获得现金流从事另外的开发,同时还可以保留项目的所有权�！敝芾龌运�,“EITs产品可帮助那些现金流紧张的地产企业,但对没潜力可挖的企业帮助不大�！�
她解释说,现金流断了的企业,就直接卖项目了,REITs产品帮不上太多忙。
周永胜同样向记者表示,REITs倾向于选择成熟物业,也就是那些能获得稳定现金流即稳定租金收入的物业�！坝胖实纳坛〗晌籽�,写字楼、酒店等商业物业也可以�！敝苡朗に�。
周永胜进一步介绍,从香港、新加坡、美国等成熟的REITs市场看,资产包中的商业物业的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,还要扣除1.5%-2%的税收、管理费等成本。这样,年租金回报率平均在6%左右。
而在经济学家郎咸平看来,房地产投资信托基金的推出,只能给优质项目锦上添花,对于陷入资金困境的地产公司而言,则“治标不治本”。
“现在地产行业的问题是供需之间的问题,房价这么高,老百姓买不起房,地产公司的投资也得不到回笼。即使REITs推出,也只能在短期内缓解融资压力,根本问题仍然无法解决�！崩上唐剿�。
中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容也认为,REITs主要解决的是房地产企业融资的问题,现在关键要解决的是需求的问题,REITs对目前楼市没有多大作用。
推出尚需时日
针对REITs正式推出的时间,全国工商联房地产商会会长聂梅生近期透露,REITs方案是由很多个部门协同制定的,即便年内可出台REITs的相关政策,产品正式推向市场最快也要到明年。
聂梅生表示,经济金融�；褪怯捎诮鹑诖葱鹿�、缺乏适当监管而造成的,这使得有关部门在制定相关政策时会更加谨慎。
他还指出,REITs的推出必须要等细则等全部制定完备。而现在该方案之所以迟迟未能出台,还与银监会与证监会之间存在的纠葛不无关联。
据了解,按照中国金融业分业监管的原则,信托公司由银监会而非证监会监管,在这样的情况下,作为信托基金的REITs只能在银行间流通。而这将限制REITs的资金募集规模,制度无法得到完善。(作者：陈光)
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