- 商业用地转做商品房 是无奈还是有猫腻？(2)
开发商与政府的博弈
对于开发商将商业用地为何作为民用住宅来开发，购房人也无法理解。对此，金隅可乐的销售解答到：从开发商的角度，拿住宅用地进行开发是最佳选择，住宅用地的单价成本较低，而且销售单价较高，但是政府对于住宅用地的开发控制严格，每年可以用于开发的住宅用地有限，所以拿单价较高的商业用地开发民用住宅是一种无奈之举。记者从某杨姓业内人士了解到，政府在土地规划方面存在不合理性及超前性，造成许多不合适开发商业地产的商业地块流入市场，开发商迫于盈利及销售压力，不得不将这些拍得的地块改建成容易销售的住宅项目。
记者从北京市土地整理储备中心网站了解到，北京的住宅土地供应量减少，在2008年拍卖成交的148块土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相关；在2009年成交的77块土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相关，而且这些居住用地大部分在顺义，通州等远郊区。有专家认为，政府的这种“抑制销售”行为，虽然可以得到高额甚至是超额的财政收入，但是侧面也成了房价高涨的推手。业内人士表示：一个新开的楼盘，土地出让金和相关税费会占到房屋最终售价的35%和15%左右。也就是说，房屋销售收入的过半都成了地方政府的财税收入。
对于开发商，虽然商业用地的单价较高，而且开发出的楼盘售价较低，但是，由于不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。以金隅可乐为例，容积率为3.09，比旁边远洋一方楼盘的容积率1.5高出一倍，这样可以大大降低开发成本，保持较高利润。
消费者无奈的选择
记者在走访过程中，发现在售楼处进行咨询的基本是30岁左右的年轻人，销售人员也表示，来咨询以及购买的除了部分投资者，大部分是工作几年，有一定购买能力的年轻人。虽然旁边的住宅楼盘单价每平方米只比这些商业用地开发的楼盘高出2000-3000元不等，但是较大的面积使得总价不能为这些刚毕业不久，积蓄不多的年轻人接受。而这些总价四十万左右的大开间显得非常有吸引力。
记者随机采访的购房者表示：毕业不久，虽然现在月收入较高，但是还是不能承受高昂的房价，金隅可乐总价比较合适，贷款购买压力不大，上班也很方便。这也代表了大部分购房者的心声。记者询问较短的产权以及较高的居住成本会成为选择这些住房的减分因素，大部分受访者表示影响不大，足够低的房屋单价足以冲抵日后的居住成本，甚至有消费者愿意冒风险选择汇通动漫这样的“小产权房”，是因为汇通动漫具有更低的单价。
走访的末尾，记者偶然发现在金隅可乐的东面是一个大型经济适用房社区，于是向一位购房者询问为什么不考虑更加便宜，配套也完善的经济适用房，购房者只是对记者微笑并不回答。记者了解到，经济适用房购房门槛苛刻，首先要有北京户口，另外还有各种限制，因而大多数有需求的购房者被挡在了外面。
记者观察
“居者有其屋”是我们一直心怀的美好愿望，但是面对高昂的房价，消费者能够选择的住宅往往很少。住宅问题，是民生大计，并不能只靠市场来调节，万能的市场也会有暂时失灵的情况。
政府对投入市场的土地可有更加合理的规划，保障充足的住宅用地供应，降低相关的税费，从根本上降低房屋的购买成本；加大经济适用房开发力度，增加廉居房建设，一方面要求和鼓励开发商降价，一方面紧缩住宅用地的投放力度和速率，表现出抬高房价的行为，而这是房价居高不下的根本原因。
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