- 记者观察：“二套房贷”政策为何纠缠不清
“二套房贷”政策是否放开又成了近期的市场热点。自从该政策出台以来，市场关于“二套房贷”的松动问题就一直纠缠不清，特别是在楼市下行调整压力大、行业存货多的当下，开发商希望对投资性需求开闸放水的一厢情愿与监管层严控房贷风险的执著产生了激烈碰撞。
政府工作报告中的“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”一句话，引起了一些开发商对“二套房贷”将放开的期待，但央行、银监会负责人随后否认了这种解读，并称房贷风险始终存在，要加强管理。
同样一句话，为何有两种解读。有必要回顾一下“二套房贷”政策的来龙去脉。2007年9月27日，为抑制上涨过快的房价、防范金融风险，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。
这两个被统称为“二套房贷”政策的通知，直接压制了投资性需求的膨胀，楼市成交量由此掉头向下，大多数城市去年的月度成交数据同比被腰斩，房价也由疯涨变为涨幅收窄再转为缓慢下降，楼市进入了1年多的下行调整期。但在应对国际金融�；好嬗跋�、保增长、扩内需的大背景下，监管层对房地产的调控取向从抑制过快发展转变为维持稳定健康发展，从抑制需求过快膨胀到刺激住房消费，并对住房信贷等政策作了一些调整。央行决定，从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。改善型住房需求由此浮出水面，并由于没有统一的定义而再次陷入争议漩涡。但一般认为是指“人均住房面积低于当地平均水平”。
由此可见，从“二套房贷”政策的出台到部分调整，支持改善型需求、抑制投资型需求都是题中之意。当然，也有一些细节问题还需要在实际操作中予以明确。市场在“二套房贷”问题上纠缠不清，更多的是因为开发商期待有购买能力的投资者能够入市，在消化存货、消解资金压力的同时，维持高房价带来的高额利润。同时，营造政策可能随时松动的舆论，引导改变购房人的预期。
在稳投资、扩内需的大背景下，放开对房地产投资型需求的管理固然有短期刺激经济之效，但在行业泡沫犹存、调整尚未到位的情况下，这种放松只会给明天更复杂、更深层的矛盾埋下伏笔。在把握好政策调整之度的同时，监管部门有必要整理不同时期出台的诸多政策，统一政策目标；同时明确并细化一些主要政策的实际操作指标。(费杨生)
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