全年保持逐月上升趋势的京城二手房市场，终于在年尾出现“疲软”征兆。与一级市场相同，受到宏观调控政策的深入和不断出台，“有价无市”的现象开始侵袭二手房市场。

　　回顾2007年京城二手房市场，究竟都有哪些关键特征呢？

　　特征一：

　　均价逐月增长 增幅逐月减缓

　　从2006年和2007年的二手房价格走势来看，基本呈现出逐月上升趋势。据统计数据显示，2007年1-11月，包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、通州、大兴、顺义和亦庄在内的北京13个行政区的二手房价格为8805元/平方米，预计全年的二手房价格为8926元/平方米，相比去年的7251元/平方米同比增长了23.1%。应该说，单纯从全年的价格以及增长幅度来看，2007年京城楼市二手房市场用“高位、高幅”增长形容甚是恰当。面对今年北京二手房市场“高位、高幅”增长的态势，“链家地产”副总经理金育松表示，供需矛盾紧张，一、二手市场之间价格联动更加明显，宏观经济环境大力推动是最为关键的三大影响要素。

　　有数据统计，2007年北京二手房市场的供需比例基本维持在1：3左右，部分区域，如轨道沿线、学校周边供需比例则在1：5以上。而由于二手房市场仍处于“卖方市场”，导致了今年二手房业主“坐地起价”的现象比较普遍，价格也就相对较快增长。与此同时，由于今年京城一手房供应量出现了大幅下降，从而导致价格上涨明显。而一手房价格目前已经成为众多二手房业主报价的重要参照系，这无疑也在很大程度上形成了一手房与二手房价格之间的彼此循环上涨。

　　从2007年北京二手房的月度价格变化来看，相比2006年的价格同比涨幅基本呈现出一个逐月趋缓的态势。如2007年1月北京二手房价格同比涨幅达到了32.3%， 3月的同比增幅降为26.4%，6月二手房价格同比增幅降至19.8%，7月继续保持下降的趋势，同比增幅为16.4%。而到了11月，二手房价格同比涨幅更是直降为16%，预计12月将继续下降2.7个百分点，同比增幅降为全年最低，为13.3%。

　　此外，据“链家地产”最新统计数据显示，2007年1-11月，北京二手房的交易量为8.12万套，相比去年同期的6.8万套，增长幅度为19.4%；而根据2007年的月度成交走势，经过趋势的判断，预计2007全年的二手房交易量应该在9万套左右，相比去年的7.6万套，同比增长幅度为18.5%。从而形成了继2006年北京二手房低位增幅后的再次反弹，而这也表明2006年开始的各项税费政策对于二手房交易的影响已经完全得到消化。

　　特征二：

　　二手房的地位越发凸显

　　租赁市场“价量高涨”

　　通过计算一手房与二手房比值可以最直接地了解，一手房市场与二手房市场在整个房地产市场中各自所具有的地位。一般情况下，如果当年商品住宅销售套数与当年二手房成交套数之间的比值大于1，说明在整个房地产市场中，一手房市场依然是占据绝对的主流，如果该比值大于0而小于1，说明二手房市场占据了整个房地产市场的主流，且越趋近于0，越体现出二手房市场的主流地位。

　　而从2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的变化走势来看，呈现出逐年的快速下降趋势，这也正表明二手房市场正成为房地产市场不可或缺的重要组成部分。数据显示，2007年这一比值更是历史性地突破到2之内，为1.6。在2006年为2.39。

　　在今年一手房市场不断受到冲击的影响下，预计2007年商品住宅销售套数同比将再度下降21.7%。相比二手房市场交易相对继续保持上升，显现出二手房在整个房地产市场的地位已经越发凸显。而业内人士认为，按照成熟市场流通率和刨除之后京城存量房总量计算，北京每年的二手房成交量应该在25万套左右。目前实际成交量远远达不到这一数字，说明未来北京二手房市场具有非常大的提升空间。

　　此外，2007年北京租赁市场也出现了历史相对高值。统计资料显示，2007年1-11月北京13个行政区的整体房屋租金为2146元/月，相比去年的1889元/月上涨了13.6%，涨幅是历年来的一个相对高值；而从租赁成交量来看，同比更是出现了21.09%的增长。需求增长、租赁成交、结构变动、CPI的较快增长、奥运利好以及二手房价格快速上涨都成为2007年租金上涨的直接推动力。

　　特征三：

　　年末显露“有价无市”迹象

　　根据北京中原三级市场部对11月份的二手房市场监测发现，在9月、10月成交量保持了基本稳定的情况下， 11月份的成交量与10月相比呈现出了明显的下降趋势，下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速递增，11月份的房价则保持了相对的平稳。对于这样的变化，业内人士认为，所谓“有价无市”的表征已经开始在二手房市场显现。

　　究其原因，政策成为最直接的影响力。事实上，今年房地产调控措施的出台十分密集，从今年五次加息到提高第二套住房抵押贷款的首付款比例和利率，以及将于下月开始实施的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中外资进入房地产二级市场交易及地产中介或经纪公司的限制内容，都对二手房市场产生了较大影响。一方面，“金九银十”已失去交易的活跃性，成交萎缩。据最近数据显示，10月份，上海二手房成交量较9月份下降了31.7%；截至10月，深圳市一、二手房成交量已经连续4个月下滑。而这些直接对北京二手房市场的买卖双方心态产生负面影响。另一方面，市场观望氛围浓厚，主要原因在于目前房价超出心理承受范围；同时调控政策不断出台，且力度不断加大，再加上目前上海、深圳房价已有所松动，这也坚定了客户对未来北京房价有所下降的信心。值得一提的是，尽管临近年末，二手房抛售房源增多，但价格却并无降低。

　　而来自 “链家地产”的统计数据也似乎可以看到“有价无市”的端倪。数据显示，11月份二手房价格同比涨幅创本年度以来新低，仅为16%。同时，包括CBD、朝青等部分典型区域二手房出现价量同跌，环比降幅分别达到了3%、11%左右。而户型面积在100平方米-140平方米的二手房成交量则下降了19.3%，成交占比下降4.5%。累次加息成本及物业税所带来的持有成本预期增加让这部分二手房抗压性变得最差；这类户型的闲置无疑给原本的二手房淡市“雪上加霜”。（仰静）