省房地产行业协会昨日最新发布的《2008年广东房地产分析报告》显示,历经2003年以来连续5年高速增长周期,2008年广东房地产市场已经进入周期性调整,房价终结快速增长势头,全省商品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多个指标出现2003年以来首次负增长。

　　《2008年广东房地产分析报告》数据显示,与前几年持续增长态势形成对比,2008年广东房地产市场的完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等多项指标均呈现不同程度的跌幅。楼市滞销导致的回笼资金慢,让开发商对后市普遍看淡,2008年开发商购置土地面积减少一成多,购置土地欲望降低。

　　商品住宅价格终结近年快速增长势头,2008年商品房销售均价5970元/平方米,同比增长1.34%。考虑到市场销售中送装修等各项优惠,实际房价比名义房价略低,实际房价可能表现为负增长。

　　面对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势,省房协建议,房地产业的健康发展,需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策,需要开发企业以合理价格促销,恢复市场正常交易量,稳定房地产市场,以促进宏观经济“软着陆”。

　　开发资金压力增大销售回笼资金6年首次下降

　　从资金来源结构看,2008年广东省房地产开发中,外资抽逃迹象明显,同比回落了25.08%,而自筹资金和国内贷款的增长基本填平外资抽逃空间,国内贷款与自筹资金同比增长分别为13.03%和17.48%。

　　同时,销售回笼资金出现了2003年以来的首次负增长,降幅为22.35%。因此,广东房地产开发的资金结构发生较大调整。销售回笼资金占到位资金的比例仅42%,为2002年以来最低,开发商销售压力日益增大。相应地自筹资金占到位资金的比例升至33%,国内贷款占到位资金的比例升至23%,均为2002年以来最高；外资占到位资金的比例1.74%,为近年次低。

　　成交萎缩两成降价对成交量拉升明显

　　2008年的房地产调整在商品住宅销售面积和销售金额上均有体现,这两个数据同比均有两成多的回落,表明市场消化能力减弱。

　　2008全年,广东省的商品房销售面积为4824.41万平方米,同比下降22.43%；销售额2880亿元,同比下降21.40%。全年商品房及住宅销售面积与销售额负增长,均为2003年以来首次。房价终于终结快速增长势头,急降至2004年以来最低幅度增长。

　　值得关注的是广东全省的房价在第4季度环比下挫了5.39%,但与之相对应的却是成交量81.5%的环比上涨,降价对成交量的拉升作用明显。

　　新开工面积翘尾开发商开始看暖后市

　　报告中还显示,2008年,全省商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39%、8.24%。值得关注的是,商品房新开工面积同比出现了负增长,为2003年以来首次,与上年增长30.37%成强烈对比。

　　2008年各季度广东房地产行业新开工面积呈现先降后涨的特点。第1—3季度逐步回落,第4季度出现了反弹。在一系列的宏观调控下,开发商看暖后市迹象明显。

　　空置量上升未来销售压力仍大

　　2008年,广东省商品房竣工面积同比增长为8.24%,增加竣工332万平方米；销售面积同比下降22.43%,减少销售1395万平方米,较大地增加了空置量。

　　而2008年年末,商品房空置总量1824.61万平方米,较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%。其中在第四季度就增加近253万平方米。滞销(空置1—3年)和积压(空置3年以上)面积同比增加14.84%,待销(空置一年以内)面积增加17%。住宅空置增加279万平方米,增幅高达37%,其中在第四季度增加228万平方米,商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升。

　　番禺某大型楼盘的发展商表示,未来的销售压力依然很大,不能排除降价促销手段的继续采用。