- 时评：取消预售制能否阻止开发商套利？
广西住房和城乡建设工作会议召开，自治区住建厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。(1月24日《新京报》)
开发商利用商品房预售“空手套白狼”，主要表现在两个方面：一是在参与土地拍卖时可以用很少的首付款获得土地，再用土地做抵押贷款、融资以偿付剩余大部分土地款；二是住房建设阶段，将正在建设中的商品房预先出售，用买受人支付的定金或房款来建设住房。因此，从购买土地到建设住房，开发商几乎不用付出任何资金成本就可以赚取暴利。
预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，出台预售制度是基于当时房地产发展的落后与不景气。然而，随着房地产市场的不断发展，房地产商已积累了一定的实力，继续实行这项制度可能助长房地产的投机行为、助推房地产泡沫风险。
与此同时，预售制度的负面影响也在不断浮现。商品房预售导致出现住房面积缩水、设计变更等问题，更诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至出现房产商携款潜逃等违法犯罪行为。预售制度本应是一种金融信用行为，但由于缺乏严格的金融监管，预售制度实际上等于把房屋买卖的主动权交给开发商。
美国上个世纪20年代房地产开发与中国现在的预售制度较为相像。本杰明-格雷厄姆在《证券分析》一书中尖锐指出：所有成本都可以通过发行债券支付或者银行贷款或者购房人支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重。
可以说，商品房预售制度在一定程度上给房地产留下泡沫风险的漏洞，也是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的诸多原因之一。取消商品房预售制度不仅有利于净化房地产市场，也有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，不仅有利于防范金融风险，也更有利于房地产业的健康发展。
去年年底，国务院下发“国四条”就要求完善商品房预售制度。广西在南宁试点取消这项制度无疑是有益尝试，也符合房地产调控的大方向。但南宁毕竟不是一线城市，预售制度取消后的效果仍有待观察，也更期望一线城市能有更多的探索和试点。(余丰慧)
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