- 城镇化拉动房地产 大中城市周边更明显
中央经济会议提出推动中小城市和小城镇建设。对此，分析人士表示，距离大中城市更近的地区，房地产行业受益城镇化建设速度更快。
过去三十年，中国已将城镇化水平从17.9%提高到45.7%。刚落幕的中央经济会议提出要积极稳妥推动城镇化，适时放宽户籍限制，推动中小城市和小城镇发展。专家估计，未来四十年，中国有望将3亿多农村人口转为城市人口，城镇化水平将和发达国家靠拢。
而3亿多农村人口在转化为城市人口后，都将在城市生活，必将推动城市的房地产消费。齐鲁证券分析师边旭宝表示，大中城市特别是大城市周边，已满足城镇化条件，对城镇化有迫切要求。而广大中西部地区，特别是偏远山区、农村，还不满足城镇化条件，政府在城镇化方面也不可能一刀切。
有分析人士表示，城镇化与工业化可谓同步进行，工业化可以提供比农业更好的报酬，吸引农民进城务工，城镇化的前提是提供足够的就业岗位。
在大中城市及其周边，由于工业化较为充分，城镇化发展起来更容易。另外，城镇化有利于集中利用土地资源，这对土地稀缺的大中城市周边地区显得更为迫切。
边旭宝表示，现在很多地方村庄规模越来越大，已经空心化，很多进城农民的耕地都转给别人种�！俺钦蚧诒Ｖち甘成那疤嵯�，可以解决工业和住房建设用地�！�
城镇化有望为城市提供更多土地，而部分将用于房地产，增加土地供应会不会为房地产降温？边旭宝表示，“房价上涨的主要原因，不是在于供地调控，而是货币政策，现在投入市场的货币太多了�！彼北硎�，“政府可能也不希望房价上涨太快，但是现在四分之一的固定资产投资是靠房地产拉动的，政府也会权衡一下�！�
苏州大学中国特色城镇化研究中心主任陈忠介绍，苏州在城镇化方面走在全国前列，城镇化率比较高，有的地方达到70-80%。他表示，苏州地区很特殊，土地、水、人员素质都很好，这里上世纪70、80年代大力发展乡镇企业，乡镇企业就近吸引了很多农民务工，另外苏州的城市发展也很好，农民既可以在家务工，也可以选择到城市里去。
不过，陈忠表示苏州模式不宜简单模仿�！拔胰衔泄某钦蚧�，要提供更多的可选择性，毕竟很多地区的发展水平，自然条件都不同�！� 针对费孝通提出过“小城镇解决大问题”的城镇化思路，陈忠表示，在这种思路下，实践起来容易重复建设，造成产业雷同，产业关联度和由谁来主导都是难题。
陈忠担忧政府和房地产商之间在城镇化上达成某种默契。他表示，从2001年之后，很多地方把城镇化当做政府工作来做，实际上等于政府做了市场应该做的工作，政府推动城镇化无可厚非，怕的是政府和房地产商之间形成默契，这样就会使城市规划不太严肃，经常变。
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长江证券：城市化继续成为明年地产的核心话题
会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35 平米计算的话，光满足新增城市人口的居住面积每年将达到八亿五千万平米，合建筑面积超过十亿平米。目前我们商品房销售面积(1-10月份)为6.6亿平米，预计全年超过8亿平米，因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。
通过会议精神来看，重点是推进中小城市的城镇化进城，从这点来看，二三线城市受益更大，由此带来的房地产需求也就更大。
国泰君安：看好二三线城市量价空间
中央经济工作会议对于地产行业的政策基调是积极扶持的�；嵋楸硎颈３趾旯劬谜叩牧院臀榷ㄐ� ，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。
放宽中小城市和城镇户籍限制将加快二三线城市城市化发展步伐，提升量价空间�；嵋樘岢�，要把解决农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。这将为二三线城市带来持续的城市化发展动力及大量刚性和改善性需求。
二三线城市的行业将具有更大的发展空间。二三线城市房价上涨速度慢，整体尚未达到前期高点；而需求结构总体表现良好，主要是刚性和改善性需求；同时，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势，看好二三线城市量价空间。
土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险�；嵋楸硎窘黾悠胀ㄉ唐贩抗└�，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。由于增加土地储备、拍地至销售需要一段时间，短期对于行业供应量的压力不大。保障性住房的增加力度和地方土地财政格局改善程度有关。
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