按套内面积计房价：谁动了谁的奶酪？——中新网
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    按套内面积计房价：谁动了谁的奶酪？
2009年09月04日 09:02　来源：经济参考报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　北京市商品房销售将按套内建筑面积计价的新规经媒体报道后，由于北京作为首都在全国楼市的示范效应而引起广泛关注，尤其是新规可能引发的变相涨价、公摊缩水等一系列问题，更是让购房者疑虑重重。不过，开发商和一些业内专家的意见却恰恰相反，认为“按套内面积计价”是防着开发商利用公摊面积赚取更多利润。究竟是“买的没有卖的精”，还是购房者实际受益？双方各执一词，莫衷一是。

　　开发商：无法利用公摊面积赚更多利润

　　据悉，按照新的《北京市城市房地产转让管理办法》，新建普通商品房预售或者现房销售将按照套内建筑面积计价。独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售或者现房销售可按照套内建筑面积计价，也可按建筑面积计价或者直接按套计价。新的管理办法还明确，开发商应当在预售场所等公示商品房预售面积测绘技术报告书，以及共用建筑面积处置情况。

　　通常认为，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，所以建筑面积会大于套内建筑面积。以套内建筑面积计价，曾有人担忧开发商会转移成本，提高房屋销售单价，以弥补两种面积计算方法之间的落差。对此，阳光100副总经理范小冲认为，新管理办法的出台，不会导致开发商实质抬高房价�！鞍凑展サ募萍鄯椒�，由于公摊面积的计算相对专业，导致容易滋生一些灰色地带。在使用率不同，总价相同的情况下，实际住房可使用的面积会有很大差别。而公摊面积怎么分配的，又是怎么使用的，普通消费者很难知道，也容易导致很多纠纷。如果以套内建筑面积计价，则这种问题会减少很多�！狈缎〕逅�。

　　按套内面积计价，能避开容易发生争议的公摊面积，防止开发商利用公摊面积赚取更多利润，购房人可以更容易了解房屋单价和真实面积。北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆认为，北京商品房将按套内面积计价会规避纠纷，这是对开发商和购房者的一种明示，可杜绝不合理现象。

　　专家：新规促使开发商多为消费者考虑

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，在其他因素不变的情况下，这一计价方式的变化会造成统计意义上的房价提升。根据专家提供的公式，建筑面积单价乘以建筑面积，再除以套内面积即可得出套内单价。比如，一套建筑面积每平方米1万元的住宅，以得房率85%计算，套内面积每平方米约11700元，而以得房率70%计算，套内面积每平方米约14280元，也就是说，按套内面积计价将使住房价格上涨17%至42%。

　　虽然从数字上看，北京房价似乎又将大大提升，但业内人士表示，新规定仅改变了计价方式，对契税、买卖方式无影响，实质上看并不会助推房价。北京市房地产协会副秘书长陈志认为，建筑面积的公式计算跟价格无关。某个楼盘怎么定价，市场怎么买卖，这些基本面的东西并未发生变化。对于购房者来说，均价数据只是概念意义，反映的是一个城市的价格水平，实际上还是要看具体某个地段或楼盘的价格。对于想要购买某套房子的消费者而言，房屋总价是不变的。印花税、契税由于是按照房屋总价百分比来计算，也不会发生改变�！跋衷谡飧稣哂Ω檬嵌怨フ叩闹厣�，而且是强调所有购房者在签合同时，必须要让开发商在合同中写明套内面积多少�！背轮颈硎�，过去公摊的公式很复杂，往往消费者不知道自己这套房子摊了多少面积，通过这个办法以后，买房人可以清楚自己花多少钱买了多少使用面积。

　　北京联达四方总经理杨少锋认为，新政会促使开发商以后更多为消费者考虑。在产品设计时有意识地减少公摊面积，实际上这也是使买房人权利得到更多保证。杨少锋认为，此举还可以减少开发商在公摊面积上与测绘单位勾结，利用预售与交房之间的时间差来损害购房人利益。但仅有一个“按套内面积计价”还不足以约束开发商，有关部门还应出台相应的配套法规，规范开发商的行为。同时相应税费均应按套内面积计算。如此，购房人才能得到真正实惠。

　　购房者：怎样才能明明白白买面积

　　俗话说，买的没有卖的精。让购房者担忧的是，假如原来建筑面积100平方米的房子，单价为1万元，现在按套内算变成90平方米了，开发商把单价变成1.2万元，最后总房价可能变成了108万元———如此一来，倒霉的还不是购房者？对此，杨少锋提醒购房者，买房时一定要明明白白买面积。具体而言，要明确以下三点：

　　首先，要明确公用分摊建筑面积。按套内建筑面积计价时，公用分摊建筑面积虽不影响房价，但并不意味着对买房人来说无关紧要。因此，在购房合同中，明确约定公用分摊建筑面积的大小以及计入分摊的公用部位是十分重要的。对此，《商品房销售管理办法》第十八条规定“按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。

　　其次，要明确公用分摊建筑面积误差的处理方法�！渡唐贩肯酃芾戆旆ā分幸压娑税刺啄诮ㄖ婊蛘呓ㄖ婊萍凼�，买卖双方对合同中载明的约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。对此，买房人可以与开发商在合同中约定援用。而对公用分摊建筑面积的误差处理问题，买房人既可以要求单独订立处理公用分摊建筑面积误差的合同条款，也可以将公用分摊建筑面积误差统一纳入房屋建筑面积误差的处理方法之中。

　　最后，要明确房屋建筑面积误差的处理方式。实际购房当中，无论采用何种计价方式并不影响开发商的售房总价，所不同的往往不过是购房人的心理因素而已。正因为房价在各种营销方式中仅仅是“换汤不换药”，所以，当公摊建筑面积“缩水”，房屋建筑面积同步减少时，买房人常常由此产生新的心理不平衡，即房屋总价应当相应减少。然而，如果买卖双方约定按套内面积计价，那么公摊建筑面积“缩水”导致的房屋建筑面积减少，则不会对房价产生任何影响。因此，买房人如认为必要，还可以要求在购房合同中约定房屋建筑面积误差的处理方式，以免在纠纷发生时莫衷一是。

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直隶巴人的原贴：
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