- 时评：商品房计价不妨套内套外分列
北京市住建委最近出台新规，今后北京市普通商品房预售或现房销售均须按照套内建筑面积计价。针对北京市的这个新规，上海市有关方面表示，上海仍将按建筑面积计价。同时，有媒体报道称，重庆在3年前就已经对商品房销售按套内面积计价。
长期以来，商品房习惯于以总体建筑面积计价，套内套外混在一起，一般的购房者对于一套小区到底有多少公共面积、自己又应该分摊多少很难搞清，使商品房定价处于模糊状态。将商品房定价严格限定于按套内面积计算，购房者付出的购房资金与他看得见的房屋实有面积直接挂起钩来，虽然会提升单位面积的价格，但也起到了给购房者一个“明白账”的效果。
但是，由于在按套内面积计价的时候，必须把套外面积的开发成本加上去，因此，仅仅按套内面积计价而没有其他的监管措施跟上的话，这种对购房者的保障又是很有限的，甚至可能为开发商玩“捉迷藏游戏”提供方便。因此，我们不妨沿着北京市的这个新规再往前走一步，把商品房套内面积与套外面积分列开来，给购房者一本真正的“明白账”。
区分这两种价格的积极意义在于，开发商在为套内面积定价时，不能再把套外的面积加上去，这样就可以在很大程度上保证购房者能够准确地评估所购商品房的单位价格，而排除了开发商利用套外面积来“捣浆糊”的因素。而对套外面积，则可以建立起更合理的面积计算与定价制度。
商品房套内套外分列计价还能产生一定的附加效应，有利于提高业主的权利意识。目前，开发商随意侵占公共面积的情况比较普遍，但是由于业主在购房时所付费用是捆绑在一起的，套外公共面积虽然从理论上说属于业主，但对于大多数业主来说，由于未能清晰定价，其产权意识比较模糊，一些权利意识比较强的业主在与开发商为公共面积权利而展开的博弈中很难得到普遍支持，导致这种维权困难重重。如果能把套外面积明确计价，每一个业主就能清晰地知道自己在小区公共面积中所占的份额和所付出的经济代价，从而有效地扼制开发商对小区公共面积的肆意侵犯，减少这方面的社会矛盾。
需要指出的一点是，对商品房套内套外分列计价，关键还在于政府不偏不倚，认真做好市场监管。一个小区的公共面积究竟有多大，不能由开发商自己说了算，而是需要政府有关部门拿出精准的数据，其定价也应严格进行管理。如果失去了政府的监管调控，那么，开发商仍旧可以上下其手，在套外面积上加进水分，那么，所谓套内套外面积分列计价也就失去了意义。
□周俊生(上海 财经评论人)
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