南京公积金房贷今收紧 公积金无钱可贷？——中新网
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    南京公积金房贷今收紧 公积金无钱可贷？
2009年10月10日 09:39　来源：南京晨报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　记者昨日从南京住房公积金管理中心获悉：从今天起，个人还贷能力系数由0.45调整为0.3，与此同时，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。

　　为啥调

　　今年收了50亿，放出97亿

　　公积金面临无钱可贷

　　由于公积金利率低于银行商业贷款利率，因此一直受到市民青睐，贷款者希望以此节省利息支出。今年以来，南京市房地产市场的火爆更是大大拧开了公积金资金“蓄水池”的“龙头”，令公积金再次面临2007年般无钱可贷的局面。

　　“尽管公积金的归集力度加大，但今年以来由于南京市房地产市场住房销售量大幅走高，公积金贷款量剧增�！惫鸸芾碇行母涸鹑烁嫠呒钦�，这正是此次公积金贷款收紧的原因。

　　“今年的归集和放贷金额倒挂了47亿元，因此资金处于负增长状态�！敝行母涸鹑吮硎�，今年1-9月份，南京市共归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%。不过，同样时间内，发放的公积金贷款达到97.80亿元，比去年同期增长224.49%。水进得少，流出得多，使得公积金贷款资金出现缺口，目前每月资金缺口10亿元左右。

　　据了解，南京的公积金个贷率目前已超过预警线。目前，南京住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)达到了96.16%，并以每周1个百分点的速度递增�！暗５母龃视υ�80%以下，住房和城乡建设部规定，当个贷率达到80%以上时，公积金政策要适度调整，以防范风险�！敝行母涸鹑私樯�。

　　怎么调

　　多种情况下

　　额度下调或者减半贷款系数调低

　　政策：实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。

　　解读：何为还贷能力系数？此次系数定为0.3，又是如何得到的？

　　南京市公积金管理中心贷款处负责人介绍，还贷能力系数是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况的，作为计算公积金可贷额度公式中的一部分。这次系数的确定，是假设职工以平均缴存额度交纳公积金、且年龄比较轻，若能贷到30万元公积金来测算的，得出系数为0.3。也就是说，刚工作几年、距离退休年龄还比较远，月缴公积金约为640元的平均缴存额度，要贷到30万，还贷能力系数定为0.3就可以了。

　　此前，在2008年2月，南京公积金资金充沛，所以将还贷能力系数从0.2一举提高到0.45，目前公积金蓄水池内水量大大减少，因而还贷能力系数重新下调。贷款额度的计算公式为：贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限(距离法定退休的年龄，不超过30年；按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)。例如，个人和单位分别缴存100元/月、缴存比例10%、贷款30年。当系数为0.45时，可贷款16.2万元{(100/10%)×0.45×12×30}。当系数为0.3时，可贷款10.8万元{(100/10%)×0.3×12×30}，减少了1/3，即5.4万元。高档房额度减半

　　政策：对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度为可贷额度的50%。

　　解读：“144平方米以上贷公积金，金额减半，144平方米及以下不受影响�！蹦暇┦泄鸸芾碇行南喙馗涸鹑私樯�，住房公积金是封闭资金，资金来源有限，是按照每年的归集来的资金来使用，所以在资金使用上还要考虑量入为出。目前在使用量也就是在开出资金快速增长的情况下，将减少使用量，达到收支平衡。对于购买144平方米以上非普通住宅的贷款作出某种限制，是为了重点关注中低收入群众，有利于中低收入群众贷款购买普通自住住房。二次贷公积金额度减半

　　政策：夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。

　　解读：按照此前规定，只要夫妻双方的公积金贷款都还清了，且再次买的房为自住，则仍参照第一次贷公积金政策执行。而根据本次新政，只要夫妻中一人曾贷过公积金，那么公积金贷款还清后再贷第二次时，能贷到的额度就只有可贷额度的一半。例如，二次贷款按贷款额度公式计算出可贷额度为20万，则实际能贷额度减半成10万。不过，二次贷款首付政策不变，依然参照第一次贷款首付执行，即商品房首付二成，二手房首付三成。

　　此外，有市民误认为“减半”意味着从直接从30万减至15万，事实上，“减半”的是用贷款公式计算出来的可贷额度，而不是将实际额度减半。如果有的人缴存较多且年龄不大的,通过公式计算出的可贷额度比较高，减半后，实际贷到的额度仍然可能达到30万元/人、60万元/户。

　　影响谁

　　缴得少的、年龄大的难贷30万

　　根据不同的月缴存金额、缴存比例及距离退休时间，职工能贷到的公积金多少因人而异，市民可将自己的情况带入公式中，算算自己新政后能贷多少。

　　目前，南京市住房公积金的缴存比例分为三类：机关、事业(不含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人的缴存比例分别为10%；外商和港澳台商投资企业的住房公积金缴存比例单位和个人分别为10%-12%；其他企业(含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人缴存比例分别为8%-12%。

　　对大部分市民而言，此次受到的影响主要来自于新政中“贷款系数从0.45降到0.3”。公积金管理中心相关负责人表示，对于缴存额度约在640元/月平均线，且比较年轻的职工，基本没有影响；月缴存比较低的，或临近退休年龄的，则贷款额度会下降。例如：25岁的王小姐单位和个人分别交纳150元/月，缴存比例为8%，距离退休30年，则原先可贷额度为30.375万元[(150/8%)×0.45×12×30]，超出30万元上限，实际可贷30万元。现在可贷20.25万元[(150/8%)×0.3×12×30]，少贷9.75万元。又如：在职场工作了10年的张女士，单位和个人分别交纳450元/月，缴存比例10%，距离退休还有25年，则原先可贷额度为60.75万元[(450/10%)×0.45×12×25]，超出30万元上限，实际可贷30万元。现在可贷额度为40.5万元[(450/10%)×0.3×12×25]，也超出30万元上限，实际可贷30万元，和原先没有变化。再比如：距离退休还有10年的陈先生，单位和个人分别交纳700元/月，缴存比例12%，则原先可贷额度为31.5万元[(700/12%)×0.45×12×10]，超出30万元上限，实际可贷30万元。现在可贷21万元[(700/12%)×0.3×12×10]，少贷9万元。

　　新政有问有答

　　10月9日前的申请执行原政策

　　问：已送去审批的公积金贷款受新政影响吗？

　　答：凡在2009年10月9日17：00前录入住房公积金贷款信息系统的贷款申请，按原政策执行。首付不调整

　　问：首付比例调整吗？

　　答：这次只调整额度，首付比例不调。执行原政策，商品房首付二成，二手房首付三成。贷款上限不调整

　　问：贷款系数缩小了，贷款上限是否也下调？

　　答：公积金贷款上限不变，仍执行个人30万元，夫妻双方共60万元的上限。贷款系数只影响到用公式计算出的可贷额度。例如，某职工单位和个人分别缴存公积金800元/月，缴存比例10%，还有15年退休，当可贷系数为0.45时，可贷额度为64.8万元[(800/10%)×0.45×12×15年]，超过了上限，实际能贷30万元。当贷款系数降至0.3时，计算出可贷额度为43.2万元[(800/10%)×0.3×12×15年]，也超过上限，实际能贷30万元，金额没有改变�！巴蛟俊闭卟槐�

　　问：144平方米以上高档房贷款额度减半，“万元”楼盘是否也受影响。

　　答：本次新政后，“万元”楼盘贷公积金不受影响，除非住房面积超过了144平方米。

　　省级机关公积金执行新政

　　问：交的是省级机关公积金，也要执行新政吗？

　　答：要执行。因为省级机关公积金是南京住房管理中心的分中心，执行政策和南京市公积金统一。

　　夫妻二人一省一市也执行新政

　　问：如果夫妻二人一方缴纳的是省级机关公积金，另一方缴纳的是南京市公积金，会有什么影响？

　　答：目前公积金贷款已纳入人行征信系统，因此夫妻二人即使先以省级机关公积金缴纳者作为主贷人，贷取省公积金，还清后再以南京市公积金缴纳者作为主贷人，贷取市公积金，仍然可以从人行征信系统查出贷过公积金，从而按新政执行额度减半。

　　“改善型住房”也受新政影响

　　问：银行对改善型二套房执行优惠政策，如果住房面积在144平方米以上，但平均到家庭成员面积不超过当地平均住房面积，则参照首套房优惠政策。此次公积金对144平方米以上面积住房的限制，是否有类似规定？

　　答：“改善型”住房是银监会对银行商业贷款提出的，不适用于此次公积金贷款政策。

　　公积金政策还会适时调整

　　问：这次公积金贷款收紧是暂时的吗？

　　答：南京住房公积金管理中心将根据今年底、明年初的使用情况，再适时调整。
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