- 抑制囤地“挖掘机开工” 逼退2010年房价？
武汉一项目，客户群体调查、项目定位正在紧锣密鼓地进行着。而该项目的用地一个月前才刚刚拍下�！澳壳翱⑸痰目⑺俣仍嚼丛娇炝�，相对以前拖拖拉拉的一贯风格，显然是担心土地闲置被收回的风险�！币晃灰的谌耸扛嫠呒钦�。
开发商加紧动工开发
在中央的三令五申之下，近来各地已经加大了对闲置土地的处置力度，国土部也决定挂牌督办其中一些房地产开发闲置土地。在广州已经传出消息，5宗涉及国内几大开发巨头的高价土地，大部分重新回到政府储备当中。而相比从前收地的“空穴来风”，广州的“动作”对所有开发商更有震慑力。
政府早就出台明确规定，闲置土地满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年的，可以无偿收回土地使用权。
“土地闲置，开发商拖延开发，以期从土地增值中获得更多的利�！币晃灰的谌耸扛嫠呒钦�，不少土地被闲置圈地不建，都是开发商出于土地储备的考虑。与此同时，由于多年里楼价与地价一直呈上涨趋势，不少开发商拖延开发也是期望从土地增值中获利。
“不过，也有不少是因为拿地时地价太高，开发十分棘手，所以闲置�！倍杂诙诘�，有开发商道出了另外的原因。由于开发企业在2007年、2009年拿地价格太高，开发就意味着赔钱，因此闲置；另外，拍出的地块或因拆迁不顺等原因而未及时交地，或因政策变动导致开发企业被迫修改开发目标，而导致开工延迟。
另外，一些开发企业并不是不想开发，而是由于房地产开发所需启动资金大、同时又面临融资困难，部分中小企业出现资金短缺无力开发的情况。此外，还有因为地上物拆迁困难，项目没有办法取得实质性进展的企业。
业界回应
打击囤地意在平抑房价
在此前的国土资源部“挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会”上，国土部宣布全国闲置土地1万公顷，其中有25宗房地产开发闲置土地被国土部挂牌督办。
业内人士表示，国土部选择此时高调宣布处理逾期闲置土地，意在向日渐明显的囤地现象动刀，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房供求关系，“背后的目的是平抑房价”。
“这又是近期房产调控的组合拳之一”。武昌某项目的开发商说，从广州的收地看来，这次打击囤地开始下“狠药”了。尤其是“囤地型”的开发商，往年拿到的地块大量积压在手中，如果不想被收回，只能在政策压力下联合开发，或自行开发。
他分析，国土资源部此时高调宣布打击囤地，目的在于督促已购土地的开发使用，增加市场供给，“受到一系列组合拳的影响，明年年初的市场将出现比较明显的下滑”。
对于打击囤地的政策，他说这将会加大小开发商的资金压力，“小开发商获得土地将越来越难，以后的地产市场将是一个巨头垄断的时代�！�
专家说法
“土地闲置”界定是关键
“不过从目前的武汉市场看来，大多项目基本已经在这一年内上马开动�！敝泄甘芯吭夯蟹衷悍治鍪罟嫠呒钦�，在2007年到2009年期间拿到的地，一年期已经到期甚至已过期限，所以，武汉不少开发商担心土地闲置一年征收闲置费，都赶在2010年前启动；另外，武汉的地价相对来说，还不算很高，即使拿地价格过高，也不至于出现亏损的局面，因此能开发的项目都已经启动。
“不过对土地闲置问题缺少实在的严厉处置办法，或不能有效得到落实，也是打击囤地过程中的一个重要问题”。有业内人士告诉记者，不少囤地者为了躲避法规，拿出“上有政策、下有对策”的做法。一块地摆出了开工架势，打一个桩、建几栋楼就称为“开工”，而项目的建设、竣工则遥遥无期。该人士认为，对待土地闲置这样的具体问题，还需要对于“闲置”界定到位才能彻底打击囤地。
◇拿地纪录
2009年土地拍卖比2007年更疯狂
从2009年已拍出的住宅土地结果来看，大集团拿地势头更加凶猛，甚至超越了2007年，而中小开发商则几乎没有出手的机会。
从2009年的单价纪录看，9月，武汉土地市场也上演了国企跃进一幕，武汉地产集团战胜万科、保利等企业，以14.75亿元拿下徐东麦德龙对面的一块159亩居住用地，溢价率99.59%，楼面地价达4628元/平米，为2009年最高纪录。
2009年12月底，华侨城在东湖风景区招标所得地块，面积3167亩，总价43亿元，成为武汉的“新地王”，此前，中北路武重地块以35.02亿成为武汉“地王”。
从2009年出让的地块分布情况来看，市中心区土地已经相当稀少。2009年仅武汉中心城区(包括东湖高新和武汉经济开发区)累计出让土地75幅，出让土地达11200余亩，总成交金额286亿元，而去年武汉市中心城区土地出让面积仅为1516亩。
如果加上蔡甸、新洲、汉南等远城区2009年出让的2500多亩土地，2009年全市土地出让达到13700亩，总成交金额近300亿元，无论是总量还是金额，都是武汉有史以来的一个纪录。
土地交易的高峰主要出现在2009年下半年，绝大多数都是住宅与商业用地，7月-11月，武汉市土地成交面积近4500亩，12月底华侨城在东湖风景区招标所得地块面积就高达3167亩，从拿地方式看，大连万达在汉口、积玉桥分别招标共获得296亩商业用地，以及世茂在蔡甸以1.686亿元拿地561443平方米，都是“勾地”制度在汉实施的一种尝试。
此外，福星惠誉通过城中村改造方式拿地，达成合作开发协议，也是政府加快城中村改造，推进城市建设背景下的有益尝试和探索。
◇记者有话说
仅增加土地供应量 遏制房价只是“九牛一毛”
2009年12月初的中央经济工作会议只是调控的开始，之后总理频频开会表明态度：“要遏制部分城市房价上涨”，于是，我们现在就看到各职能部委陆续落实会议精神举动。
先是国务院常务会议出台“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定，接着住建部强调要加大中低价普通商品房供应，力争解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；然后是财政部等五部委要求严控土地出让金的征收管理；紧接着国土部等要求开发商拿地首付不低于50%。
由于前几年调控时政策太猛了，造成楼市暴涨暴跌，特别是一线城市，2009年思路是走一步看一步，摸着石头过河。希望能够达到“温水煮青蛙”的目的，逐步消灭炒房者，鼓励自住和改善型购房。比如二手房营业税，刚说收紧，转眼间国税局又抛出一个温和的“普通房未满五年按照差额征税”，就是害怕这个双刃剑太猛，一旦房东转嫁成本又把房价托高了。
现在问题是，钱多了，物价不停涨，大家都觉得通货膨胀了，投资渠道有限，那总不能等着财产缩水吧。于是，老百姓投资房产的意愿都空前高涨，武汉现在城区开盘的项目，八千九千单价的还是有人在抢，2009年武汉平均每天卖掉300多套房子，全市价格平均涨15%，2009年毫无疑问是过去十年最牛的一年�？⑸桃膊焕�，特别是不差钱的国企拼命买地，2009年最后几天，广州出了一个255亿的全国总价地王，上海出了一个32484元/平方米楼面地价的全国纪录。
为此，国务院提出“遏制部分城市房价过快上涨”并明确要求“做好土地供应工作”之后，各级地方政府也迅速调整动作，试图通过“储地”最终实现“供地”。
尽管2009年国土部曾对房地产成本进行了摸底调查，认为地价占房价的比例在15%-30%之间，并不认为是高地价导致了当前的高房价。但是，不可否认的是，土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一。
不过仔细分析当前的房地产调控政策，可以发现有不少政策都是围绕着土地打转的，基本上可以分为两个方面——一方面打击开发商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供应。
一般而言，楼市的供求两方有不同特点，需求弹性相对较大，而供给弹性相对较小。究其原因，供给经历了从土地入市、开工建设到最终批准预售的一个过程，周期较长，导致弹性变小。这样的特点也更凸显了稳定土地供应的重要性，保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积，这是保持各地房地产市场价格稳定的一个关键性举措。 （长江商报）
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