北京中服地块三大谜局待解 地价难破百亿大关？——中新网
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    北京中服地块三大谜局待解 地价难破百亿大关？
2009年09月10日 11:05　来源：北京商报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　从2004年北京市开始实行土地招、拍、挂以来，从来没有一块土地像中服地块这样如此引人瞩目，不仅是因为该块土地作为CBD核心区最后一块用地的绝佳位置，更是由于围绕着该地块的争夺各大房企展开的明争暗斗精彩异常。发债、授信、融资、表态、流言等等成为了围绕着中服地块争夺的主旋律。上市后的中服地块争夺到底会怎么样，谁在虚晃一枪制造迷雾，谁又是志在必得韬光养晦，或者又有哪家黑马央企会杀出将此前呼声最高的企业斩落，这一切的未知随着中服地块上市的临近变得更加错综复杂。

　　谜局一

　　龙虎斗 老潘虚晃一枪？

　　从中服地块入市的消息一发布，2007年一同上市的远洋地产和SOHO中国成为了该块土地竞争呼声最高的两家企业，围绕着两家企业爆出的传言也最多。先是自中服地块上市的消息出来后，两家企业纷纷明确表示将参与该块土地的角逐，随后就展开了一场实力的角逐和私下的暗斗。

　　远洋地产作为中服地块的一级开发商，无疑有着近水楼台先得月的优势。根据最新的中报显示，今年上半年远洋地产协议销售额为70.02亿元，完成年初集团对全年协议销售额预计目标的88%，期内未入账协议销售额总计92.58亿元，上半年销售的远洋沁山水、远洋万和城、远洋一方三个项目位列北京市上半年地产项目销售10强，远洋地产连续7年占据北京市场份额老大。同时，目前该公司手头上可以支配的资金达到了300亿元，从实力上讲远洋有一战中服地块的实力。

　　对于中服地块最为热衷的无疑要算SOHO中国有限公司董事长潘石屹了，从其公司的定位来看一直关注北京CBD核心区的土地，其开发的建外SOHO、SOHO现代城、光华路SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO北京公馆全在CBD区域内，因此中服地块的位置肯定是潘石屹最为看重的，也是最为上心的。在不同场合上潘石屹全表示将会积极参加该块土地的角逐。

　　从实力上来讲，潘石屹之前手头上握有的资金也达到了300亿元，但是在购买了上海东海广场和拍下望京地块后，其手头可以动用的资金只有200多亿元。单从资金实力上来看，远洋和潘石屹全有充分的财力拿下该地块。但是从公司后期发展上来看，远洋地产的土地储备总量为1195.4万平方米，并无土地储备之忧，而潘石屹却一直过着“有上顿没下顿”的生活，土地储备只有新入账的望京地块，项目储备也只有朝阳门SOHO、上海东海广场两个收购项目，因此拿下中服地块的欲望要强烈得多。

　　此外，从对外发出的消息来看，远洋地产除了表示将参加拍卖外，并没有过多的展露意愿，而潘石屹则不然。不管在任何场合下全对中服地块品头论足，特别是今年8月初，有媒体报道“潘石屹无缘中服地块”后，刚刚从国外休假回来的潘石屹就在博客上辟谣。在拿下望京地块后，潘石屹资金从紧或无缘中服地块的言论再起。一位不愿透露姓名的业内人士也表示，从广渠路15号地死磕到39亿多元，再到24.5亿元拿下东海广场和40亿元拿下望京地块，潘石屹早知道拿下中服地块已经不太可能了。

　　除了远洋地产和潘石屹这两家浮出水面的竞争对手外，和记黄埔、新鸿基等企业也是强有力的参与者，除了财大气粗外这些企业的背景也是强有力的砝码。同时，在上半年突起的央企，中化方兴、中国电子等企业也不容小视，可见现在要说谁的胜算大还为之尚早。

　　谜局二

　　地价难破百亿元大关？

　　同企业积极角逐一样引人关心的是，中服地块最后的成交价格。有报道称，中服地块将创造北京市土地出让的起始价、总价、单价最高纪录。

　　目前北京市土地总价最高的为广渠路15号地40.6亿元，全国最高的为长沙新城三角洲地王92亿元，可见中服地块的单价只要达到广渠路15号地的单价水平，就可以轻松的位居北京市的总价地王了。但是，能否打破92亿元成为中国的总价地王还要看看周边项目的售价。

　　中服地块规划性质为商业金融用地，而目前距该项目最近的银泰中心出售部分的房价为8万元/平方米左右，而租赁部分的写字楼价格在8元/天/平方米左右，而国贸三期的写字楼价格在10元/天/平方米左右。仲量联行研究部覃晓梅向记者表示，该块土地建成预计会在3-5年后，预计实际租金水平将达到12元/天/平方米，按照投资回报率折算后，售价应该是5万元/平方米，甲级写字楼的建安成本和设备成本应该在1.4万元/平方米左右，再加上开发商的利润，因此预计土地楼面价格不会超过3万元/平方米，总价不会突破100亿元大关。

　　但是覃晓梅表示，目前土地市场比住宅市场表现得更加疯狂，至于该块土地能否突破百亿元还是个未知数。

　　谜局三

　　中服地块瘦身上市？

　　中服地块的关注度如此之高，对于北京市土地市场来说是福是祸还是个未知数。就北京市国土局而言，高价卖地就意味着财政收入，肯定是好事，但是舆论的压力肯定会接踵而至。此前关于地价是否是推高房价元凶的争论，就使得舆论的矛头指向了国土部门�；叵�2007年全国不断出现的天价地王后，北京市国土局一方面是改变土地的出让方式，多用招标的方式，避免地价因为拍卖和挂牌导致地价太高。另一方面就是将大块土地切割成小块出售，避免总价过高。

　　无疑，目前土地市场的形势跟2007年有些相像，广渠路15号地、10号地、奥运地块等已经超过了当年的那些地王。因此，中服地块采取招标或者分块出售的几率将会变大。

　　近日有媒体报道称，该地块将建成北京市的第三高楼，高度将达到264米，容积率将达到8，超过此前公布的6.71。如果那样，整个建筑面积将达到39万平方米，显然国土局不愿意在这样的非常时期把建筑面积再次调高。

　　而此前华远地产董事长任志强也表示过，“我们建议政府将中服地块切块，如果不切块的话，这个巨无霸要占用的现金将是巨大的，没有几家开发商有勇气去招标”。商报记者 赖大臣

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