- 时评：严控二套房贷才是“救”房市
关于房地产政策收紧的消息依旧风声鹤唳，继二手房营业税优惠取消、土地出让金支付金额上提之后，“国四条”关于利用信贷工具调控房地产的政策亦如箭在弦。据媒体报道，二套房贷将收紧。
对于此消息，央行官员并没有直接给予否定。事实上，自央行与银监会就二套房贷的认定标准确立以来，针对投资投机行为的二套房贷从来就没有放松过。
二套房贷的严格主要体现在两点：一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。这个旧有的规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为，因而备受开发商和炒房者诟病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。
管理层很明白，二套房贷是潘多拉的盒子，一旦松口，势必助长楼市投机，对脆弱的金融系统造成实质性的冲击。
然而，令人遗憾的是，尽管管理层从未放松二套房贷，但自今年以来，在适度宽松的货币政策的掩护下，各个商业银行不仅悄然放开二套房贷，甚至配合开发商搞过“零首付”，“假按揭”等游戏，致使银行大量的信贷沦为楼市投机者的弹药。而这种集体违法操作不仅没有得到及时遏制，反而愈演愈烈，从商业银行的潜规则公然成为各大银行争取投机客的竞争手段。
正因为绝大多数银行违规操作，以至于媒体误以为国家早已放开二套房贷，所以在今年9月媒体大摆乌龙，争相报道国家要收紧二套房贷政策，其实并非媒体无知，而是法令的形同虚设使然。
很多有识之士早就指出，中国楼市本质上政策市，而在所有政策里面，对楼市最有杀伤力的莫过于金融政策，在任何一个国家，楼市的确是一个金融现象，人类历史上没有任何一起房地产泡沫不是由于流动性过剩导致的。美国《福布斯》将中国楼市列为全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策。甚至连房地产业内人士，如潘石屹都承认，今年中国楼市超预期回暖完全是钱太多所致。钱太多一方面使开发商的资金充裕，有弹药去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戏，另一方面使得投机者可以用银行的资金去进一步炒高房价。
就此而论，真正收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，不仅是救银行，更是救中国房地产，如果至此还不断然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出惨重代价的。
但是，需要指出的是，收紧二套房贷未必需要提高首付比例，事实上，只要各大银行不再阳奉阴违集体违法，严格执行央行和银监会之前关于二套房贷的利率和首付政策，无需三令五申地出台貌似更严厉的调控措施。房地产公共政策的最大问题是“有法不依”，而不是“无法可依”。要使本次房价调控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和银行，就等于成功了一半。
当然，除了严格二套房贷之外，笔者建议中央重新调整商品房投资的资本金比例政策，将资本金比例恢复至35%，进一步降低银行的信贷风险，避免银行因资本充足率不足而引发恐慌性的尴尬。
□马光远(学者)
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