- 房价下跌预期引发的养老金猜想
近期房地产市场的调控政策频繁颁布，让不少人看到了房价下跌的希望。能否下跌、何时下跌，还是个未知数，不过我们可以先做设想，一旦房价下跌，个人理财的空间将大幅拓展，意味着为养老生活而进行的理财会有很大的不同。
表面上看，如果房价下跌，最直接变化就是每个月还银行房贷的金额下降，从而可以省下一笔钱。更深一层的，则意味着资金时间价值所有权的转换———从为银行滚雪球变成为自己滚雪球。
举个例子：买一套100平米房子，以目前北京的房价每平米2万元计算(20%首付，房贷基准利率，30年还清)，每个月要还房贷9531元。如果房价降到1万，其他条件不变，每个月需要还4765元。直接的变化是每个月可以省下4766元，更重要的是拥有了这4766元的时间价值。
如果以资金每年的时间价值5%计算(通过银行储蓄加上投资低风险的债券基金，达到5%并不难)，每个月储蓄4766元，30年后积累的资金数量就可达379.97万元。如果每年的资金收益能达到10%，那么30年后这笔钱更是可以累积到940.774万元。当然，如果这部分钱每个月是还银行房贷，30年后你得到的只是一套“老房子”的产权。
可见，每月的4766元是为自己滚雪球，还是替银行滚雪球，其中的差距不可谓不大。而且不可忽略的是，根据人口专家的预计，30年后的2040年，我国老人将会超过4.3亿，占总人口30%以上。这时随着人口高峰期(20世纪50年代至60年代)出生的人逐渐去世，大量的房子会空置出来。这时候房子很可能成为“廉价”的过剩产品。
由此看来，30年后步入老年时，保障自己生活质量的最重要的就是手中积攒的资金，300万-900万的资金显然可以比一套老房子更能保障一个有品质的晚年生活。
当然，这里面有一个问题，就是房价显然不以个人意志为转移，万一房价不下降，上面的想法只能是一个梦想。其实不然，因为现在的房屋租售比已经严重畸形，也就是说，月供9531元买的房子，可能还没有每月4765元租来的房子住得舒服。
央行的统计显示，目前超过50%的房屋买卖是用于投资�？梢约虻サ卣庋斫�，就是说目前的高房价里面，只有不到50%的价格是用来居住的，还有超过50%的价格是被赋予了投资性质的。但是，租房的房租里面，显然不包含投资性质，所以，当认识到租房的合适性之后，你不仅现在可以每个月少付4766元的房屋支出，而且还可以为30年之后退休时，积累一笔庞大的300万-900万元的养老金。这和30年后，你有一套老房子，但是每月仅有微薄的退休金相比，你会选择哪一个呢？
□孙磊
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