李开发：开征物业税房价会大降的说法不靠谱——中新网
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    李开发：开征物业税房价会大降的说法不靠谱
2009年06月08日 09:39　来源：中国经济网　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　物业税是一种财产税，是在房产持有环节中缴纳的一种税费。关于物业税开征的讨论已经很久了，但在25日国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，物业税再次由于其文中的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”而引起市场关注。那么，物业税的开征究竟对于房价有什么影响呢?

　　最近的半个多月，随来着国家关于抓紧出台物业税工作的部署进程，有关物业税出台的时间与内容尤其是作用成为全社会关注的焦点，财经界、新闻界及广大普通百姓热议就表明了这一问题的广泛性与普遍性。不少专家在接受采访或发表专门文章，论证物业税开征后对房价的影响。许多人致函让我发表意见。坦率地说，关注度之高是前所未来的。不过，我要向大家表明，我的看法是，开征物业税只是有可能抑制房价的上升，但也有可能导致房价上涨。就目前的情况看，我比较相信开征物业税后房价会稳定上涨的说法。希望这个观点不要使大家失望。

　　其实，核心的问题不在于开征不开征物业税，而在于开征物业税的税率高低，在于物业税是采用单一税率还是累进税率，在于我们对普通老百姓的社会保障性住房提供的比例，在于我们城市目前控制人口增长的户籍政策。关于这一些，我有专门文章解读，不再赘述。许多人热切盼望开征物业税在控制当前的房地产泡沫，平抑过高的房价，其实不了解政策制定的复杂性。就其现实状况来说，目前存在两个方面可能，即开征物业税后既有可能促进房价继续上涨，也有可能促进房价下降。本人倾向于房价会稳定上涨的趋势。

　　下面我们来做一个较具体的分析，说明理由。

　　我们先来看看，说物业税出台后能够平抑房价的理由是那几条。

　　第一，开征物业税增加了物业拥有者的持有成本，能够有效地遏制在住房市场上的投资与投资，炒房人，持有多套住房人的受益下降，这样会主动抛售房屋，这样，市场上大量的闲置住房就会出售或转让，由于空置住房的量较大，所以这一因素会导致房价下降。

　　第二，开发商囤积土地或者开发后囤房待售现象将人得到有效遏制。近年来，房地产开发商因为没有持有过程的税收，所以大量囤积土地，据媒体报道，有的开发商拥有的土地已经高达达到6000万平方米，十多年都用不完。由于土地资源有限，所以还可以囤积升值。土地价格被人为放大，房产价格就会不断攀升。由于征收物业税，房地产开发商的持有环节成本增大，必须加快开发，加快销售，这一情况必然导致房价下降。

　　第三，目前的政策是，在开发商取得土地后要交付土地出让金及相关税费，包括七十年的地租都交了，这样取得土地的成本很高�？魑镆邓昂�，由于前期的费用税收转移到了持有环节，大量的是转移到购房者身上，这样，开发商取得土地的成本降低，进入市场的门槛也会降低，更多的开发商会进入市场。这样，一是在开发商利润不变的情况，成本降低促进售价降低；另一个因素，就是在大量的开发商进入市场的情况下，必然会出现垄断同盟被打破的情况，有一些开发商在成本降低后，为了在市场竞争中得手，采取薄利多销、有水快流的销售政策，这也会从总体上会促使房屋销售价格下降。

　　第四，物业税的出台，持有环节交税，增加了住房保有中的成本，可能导致房价下降，这样，原来许多人因为房价上涨而购房的必然暂时退出住房市场，其次，由于保有环节征税，导致一些人在可买可不买时不买，能买小的不买大的，它会从总量上减少市场需求。结果带来房价的下降。

　　相比之下，我比较赞成物业税开征后房价不降甚至会上升的观点，一共有八条。

　　第一，由于物业税把土地出让金等相关费用从一次征收转为在持有环节征收，开发商拿地价格会大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，开发商可以持有更多的土地。

　　第二，目前的城市土地市场实际上处于一种半垄断状态，它表现在于土地不是一般商品，它具有不可置换性。比方说，北京国贸周边的土地就是稀缺资源，拥有这样的资源，其它地方的土地的降价对它是影响很小的。正象我先前接受记者采访时说过的那样，房价其实不是房子决定的，而是房屋所在位置的公共资源状况决定的。这些资源是地铁、公交线路、教育、医疗、商场、邮局、银行等公共设施。这些设施能带来生活的便利与相关成本的大幅度下降。因此，特定位置的住房是含有资源的，否则在北京的东二环的100平方米住房能值200多万而到了顺义甚至不值50万了。我们每天上班过程中的时间消耗，以及这些时间可能创造的劳动价值，就是两个不同位置的差价。在城市土地供给过程中，招拍挂的结果必然只有大开发商才能获得土地。城市土地资源的有限性与位置的绝对垄断性，会导致垄断性房价。

　　第三，由于未来的物业税的税率较低，因此持有土地需要交纳的物业税与飞升的房价相比不过是毛毛雨，因此，开发商会进一步拥有土地囤积，这也是当下许多开发商抢地的内在因素�？⑸堂且丫吹搅苏庖磺魇�，土地成本降低，可以待价而沽。

　　第四，　城市经济增长的政策与控制城市户口的政策相矛盾。近些年来，国内房价上涨地区主要集中大中城市，尤其是省会以上大中城市，而经济发展的重头戏也在大中城市。我们往往要求大中城市每年要增加投入多少，要使GDP增加值达到10%甚至更多。根据一般的经济规律，GDP每增加10%，人口可能增长4%到5%。因为产业增长需要合适的就业人群，那种通过就地调节的办法只能解决其中一部分。但是我们同时又出台了一个政策，就是控制城市人口增长速度，目前的控制人口增长速度与计划生育的标准几乎相差不大。也就是说，政府希望新增就业的不是固定城市人口，不希望他们成为城市的主人而希望他们成为城市的过客，这样的城市新增的就业人口就不可能享有保障性住房或比较廉价的住房福利。打个比方，来了20个人就业，但我们只给1个解决了城市户口，其它人的住房问题只能是租房与买房，这样会为开发商提供源源不断的客户资源，抬高价格后购房者别无选择，当然这也是开发商乐于看到的。

　　第五，由于城市土地资源紧缺，而房地产开发商拥有紧缺的土地，随着经济发展城市规模扩大，土地会越来越增值，因此，银行在工业企业与房地产开发企业之间，更愿意向房地产开发商提供贷款�？⑸逃性丛床欢系淖式鹱霰Ｕ�，可以延长开发期，渐次开发，达不到预定的利润不售。

　　第六，现行的绩效考核政策导致城市政府在房价上涨中得利。因此会出台有利于房价上涨的措施。目前城市政府政绩考核集中于GDP，即经济增长速度，房价上涨带来GDP上涨，可以获得绩效考评的高分。二是房价上涨政府的税费增长，政府财政收入增加。三是从降低招拍挂成本看，政府会帮助大开发商拥有更多更好的土地。

　　第七，开发商作为经济学的“理性经济人”，必然追求较高的利润指标。拿地成本降低并不会带来主动降低房价的结果。作为房地产开发商没有理由不追求高回报。要开发商主动降低价格销售是一个道德标准。我们不能要求开发商一定要道德高尚，只能要求开发商合法。因为城市土地资源有限，只要城市不断投入增加经济总量，房价就不会下降。只有三个限制条件让开发商主动放弃暴利，那就是土地资源无限供应，二是城市产业衰败，三是持有的成本大过增值的部分。而现实看来可能性不大。

　　第八，市场商品房价格取决于政府能提供多少比例的保障性住房，因为保障性住房是平抑房价的利器。现实情况看，政府的财力有限，目前经济适用房还不超过总的住房供应量的5%。这种现象近期不会有太大的改变。因此，房地产市场依然是开发商绝对支配的市场，房价只升不降也是可以期待的了。

　　从这8大方面来说，房价继续上涨的势头依然强劲。所以我在一些楼盘开盘的活动上会预测房价继续上涨，购买者希望房价下降的愿望强烈，但是是不现实的。（李开发）

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【编辑:位宇祥】
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