- 京二手房现"末班车"效应 明年成交难与今年比肩
时值岁末，北京二手房市场出现明显的争赶营业税优惠的“末班车”效应。一方面，交易量在11月的历史高度上继续攀升，12月1日至22日的二手住宅网签量比11月同期上涨超四成；另一方面，投资客也抓紧出货，次新房抛售现象愈演愈烈。
业内人士分析指出，二手房营业税优惠年底即将到期，令不少业主和购房者出现赶搭“末班车”心理，与此同时，近期密集出台的政策，也对其心理预期和行动产生了不小影响。
1-22日，交易量大涨四成多
北京中原三级市场研究部告诉记者，随着12月9日营业税“2改5”政策的出台，更促使很多消费者抢搭营业税减免的末班车，市场交易量大涨。北京房地产交易管理网统计数据显示，12月1日至22日，北京市二手住宅网签量共为29485套，与11月同期的20409套相比，大涨了44.47%。
我爱我家统计显示，从营业税新政颁布以来，交易最多的还是2-5年的房产，从12月10日到19日，10天里占总交易量的70%，而满5年的房产相对上月来说明显有所减少。
多家中介公司反映，目前市场上购房者心理已出现微妙分化。房屋公园李经理表示，客户方面现在有两种反应：一是能接受目前房价的购房者，积极地看房，在二手房交易税费优惠政策到期前，抓紧时间成交过户；还有一些购房者认为目前房价较高，且经济能力不能承受的消费者，认为在政府政策的调控下，明年房价或会有所下降，于是渐生观望情绪，等待房价走向明朗化。
抛售房源集中在望京、朝青和城南
业内人士告诉记者，近段时间除了交易量大涨外，也出现了一些投资客的抛售大单。这些投资客对于市场有非常敏锐的感觉，一方面，暴涨的市场使得很多投资者出现“惧高”心态，另一方面，他们也有营业税调整等政策方面考虑，所以选择抛售手中房源。
在朝青板块的某项目，日前有一位二手房投资客一次性地抛出25套房源，总面积达5500平米，都在比较好的楼层及朝向，业主挂牌26000元/平米，比市场价28000元/平米低了2000元/平米，最后被一位看重大陆楼市潜力的香港客户一次“吃进”。此笔交易总额突破亿元，而原业主获利更是超过100%。
美联物业市场总监张大伟告诉记者，除了单个业主大单抛售外，还有不少投资客采取集体抛盘的方式，比如投资珠江帝景的一些投资者，在最近联合起来制定了区域的抛售价，卖房售价不低于23000元/平米。部分温州投资者因为不在北京，更是委托在京的老乡制定统一的出货卖房顺序，避免大量上市给市场带来冲击。麦田房产也透露，在观湖国际社区，也有业主同时将名下的四五套房产挂牌出售，短时间内就卖出三套。
记者采访中了解到，目前在北京抛售房源比较集中的区域大部分为前期已经暴涨的区域，比如因为去年价格洼地今年飞涨的望京，价格上涨已经超过70%；因为CBD东扩利好影响的朝青片区，均价上涨幅度已经超过60%；因为城南开发利好影响的大兴、房山区域，均价年内上涨已经超过50%。
富力城、朝青区域议价空间松动
事实上，前几个月难觅踪影的议价现象，目前又开始在部分区域多起来。麦田房产富力城店置业专家介绍，目前富力城区域内的议价空间变得灵活。一些原本报价高于市场价的房产，也开始考虑降价出售。举例来讲，以前单价3.3万的一套房子，受营业税优惠到期影响，现在可以将价格谈至3.2万。据介绍，大概每平米能有一千元左右的议价空间。
麦田房产朝青区域置业专家则透露，今年11月份时，基本上业主的报价就是成交价，经纪人很难谈下价格，但目前会有一些议价空间，不过议价幅度不大。
中原地产专业人士分析，在政府调控政策接连出台后，部分业主开始认为明年二手房交易税费提升，会引致交易成本加大，且政府抑制投资投机性购房，会使得投资需求减弱，预期明年房价将出现下降。因此，很多业主希望抓紧时间，在房产优惠政策到期前将房屋出售，而一些急售房主，价格上就出现了一定的松动。
此外，受税费优惠即将到期的影响，很多购房者也希望赶在年底前过户，一些区域一次性付款的购房者比例有所增加。麦田房产富力城店置业专家介绍，一次性付款相对而言手续办得会更快一些，目前一次性付款比例比照此前大约增加了一倍左右。
明年成交量难与今年行情比肩
- 2010年预测
明年成交量难与今年行情比肩
对于2010年二手房市场走势，多数业内人士认为，很有可能会冲高回落，成交量难以达到今年这样史无前例的高度。
我爱我家认为，今年末出台、明年起执行的营业税政策导致了部分买方市场的需求前置，加之明年初的节假因素影响，前2个月的成交走势或将出现盘整回调局面；若年后整体经济环境持续性向好，“两会”期间亦无重大紧缩性政策出台，上半年一手房市场房源存量的相对吃紧以及二手房需求的后续跟进等多重因素将会推动其交易行情的再次向上。不过，全年的成交总量料将难与今年的行情比肩。
美联物业则认为，多重客观因素的迭加作用下，2010年房价的总体走势可能仍会保持上行，但是不排除房价局部性、阶段性的回调可能。这一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另一方面是由于2009年土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格大趋势上会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大�！�
专题采写/本报记者 杨娟娟
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