- 楼市2009：3成楼盘或已完全触底 抄底有二大方向
下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。
2009年的楼市怎么走，如今的房价到底了吗？2009年，楼市虽然仍浑沌不清，然而从政策面与市场面透露出的无数信息却显示出变盘的迹象，10月以来，国务院、央行、财政部及各地方政府为提振经济和房地产业集中出台救市新政，成为促进楼市成交量逐步恢复的动力。特别是国务院4万亿资金拉动内需、13条促进房地产市场具体措施和央行连续降息为楼市注入一系列“强心剂”，打开了很多购房者的观望心结。
虽然我们尚无法判断这次楼市反弹能持续多久，最终能否成为反转，但来自易居中国的一份分析报告显示，市场的阶段性底部已经渐趋形成。
第一部分：见底信号
新政齐出催生市场反弹
从9月15日央行4年来首度减息到目前为止，中央政府前后一共出台了5次大手笔的刺激经济政策，事后证明，这些救市政策成为本次楼市强劲反弹的直接原因。先是10月份的3次减息和免收利息税，这3次减息之后，使得五年期以上的房贷利率从此前的7.83%降到了7.20%，这些政策信号的释放，使得经济系统的政策底部得以确立。但是，由于这些政策信号刚刚释放，同时并非是针对房地产单个领域的“救市”政策，所以，对购房者的入市积极性，它还没有产生非常明显的刺激。
从10月底开始，国家的政策思路已经事实上从此前的“一保一控”转为“全面保增长”，所以，这时期针对房地产的政策开始明显放开。11月1日正式实施的新房贷政策被视为是国家对房地产领域的“大解套”，它释放出的积极信号已经开始明显提振市场信心。
另外，从中央到地方都加强了基础设施的投入，加快了城市建设的步伐，这些利好消息，让房地产行业面临着一个新的契机。北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，政府4万亿的大单起到了提振市场的作用，明年经济可望见底回升，10月份以来出台的房地产政策已经大大削减购房成本，当前是买房好时机。
救市政策以如此密集的形式出台之后，按道理地产商一般会坚守价格，然而，开发商们却恰恰相反，万科、恒大等大型房企纷纷出台降价措施，走“低价快销”路线，引爆中国楼市。
目前，北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场交易量呈现不同程度回暖。中国指数研究院数据显示：11月，北京商品住宅市场成交均价为12965元/㎡，环比10月上涨6.20%。上海则一改今年5月以来的商品住宅成交量下降轨迹，直至11月市场迅速反弹，成交量环比10月上涨40%。经调查，置业者抄底入市的迹象也开始出现，并且成为反弹的最终决定力量。
第二部分：筑底工程
三成楼盘或已完全触底
尽管楼市渐渐触底并有反弹趋势是一个共识，但整体不能代表全部。业内专家特别指出，尽管反弹趋势已经渐渐显露，都处于探底、触底或反弹这一条抛物线上，但全国各地各区域、各开发商、各类物业的特点不同，回暖的快慢、幅度以及延续性肯定有所不同。调查数据显示，30%的楼盘已经触底即将反弹，70%的楼盘正在探底或即将触底，趋势已经形成。
那么，到底全国哪些区域、哪些开发商、哪些楼盘的房价已经率先触底，就是那真正底价的30%呢？带着系列问题，记者进行调查了解发现，呈现以下几个趋势：
就区域楼盘而言：
1、一线城市核心区域，抗跌性强，房价底部本就不深，经过近1年的调整，已经有企稳和微升迹象。
持续阴跌的楼市在11月份显出一丝亮色，北京、上海、深圳的房地产市场出现成交量持续回升的态势�！拔轮莩捶客拧焙汀吧轿髅豪习濉�、“万人购房团”等群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野。
2、二线城市新兴开发区域发展态势良好，而购地成本、人均住房面积、人口流动量均远低于一线城市，销售利润率也相对较低，市场低迷时激发刚性需求，容易见底。
专家分析认为，二线城市房地产市场发展相对较为落后，因此空房率也普遍偏低。由此可见，对于空房率原本偏低的二线城市来说，有实在的刚性需求为后盾，发生房价“雪崩”现象几乎不可能，一旦见底，房市随即回暖。
就开发商楼盘而言：
1、个别先行让利幅度大，房价已经低到成本、低到底的大型开发商房价早已见底。以蓝光地产、恒大地产集团等
为代表的龙头房地产企业，从9月份就开始以“一步到位、先行触底”的成本价入市，逆势中业绩显著就说明了这一点。
2、小型房地产开发公司面临洗牌加速，被挤出市场的危险，特别是临近年底，回款压力更加严峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客户，令其面临着巨大的销售压力，因此不得不率先降价求售，房价见底。
第三部分：抄底方向
二类住宅先见底
如果说如今相当多的楼盘已在底部区域，那么什么楼盘最值得买呢？我们认为有以下几种类型：
就楼盘类型而言：
中小户型刚性需求的首选
根据星彦地产的研究报告，在刚性需求的支撑下，伴随着市中心小户型项目纷纷推出优惠举措，投资客也渐渐向占据核心地段资源的小户型靠拢。二手房市场上，小户型的租赁和销售依然成绩优异。
越来越多的开发商更多地思考如何在有限空间内发掘居住功能的最大化、舒适化和精致化，以占据市场份额。所以总价较低的90平米以下户型蕴含不少创新思维，受到首次置业者的追捧。
从投资角度来看，市中心物业的抗跌性强、保值增值潜力大，优质物业投资回报率高，很容易吸引投资客。目前成都房地产市场上的写字楼、商铺投资回报率高，但一次性需要付出的成本大，对中小投资客来讲不太现实，总价低，投资回报稳定的小户型产品重新回归。
近期星彦地产通过土地楼面地价、开发商成本底线、建造成本上涨情况等几个方面分析的结果表明，目前市场上近60%
的商品住宅楼面地价已达2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已达到4000~6000元/平方米。特别是市中心小户型项目地价大多较高，开发商面临极大回款压力，定价较理性，以微利促销，购房者的抄底时机已现。专家认为，有首次置业安家需求的客户，有意投资的客户，在这个时候完全可以出手90平米以下小户型。
精装修高性价比赢得置业者
精装修房正在形成一种趋势，这既符合国家倡导的一次性装修、避免二次污染的大政策，也满足了购房人群的需求。高速的生活和工作也让年轻人更喜欢这类房子，随着消费热情和市场逐渐回归理性，优质楼盘、减少二次污染的带装修楼盘将越来越受欢迎。
受楼市大环境影响，消费者更加理性，盲目型和冲动型购房基本绝迹。那些优质楼盘在楼市低迷时期完全没有因为降价销售而降低产品质量，依然坚持精品战略。成本价开盘策略与精品战略组合在一起，有效地提升了产品性价比，将成为楼市回暖的领跑主力。 (记者李晖 数据支持：易居中国、星彦地产)
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