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物业税的前提:将土地的相对完整权利确认给业主
2007年12月24日 09:08 来源:中国新闻网 发表评论

    漫画:物业税酝酿开征。 中新社发 谢正义 作/p>
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  政府假如一定要开征严格意义上的物业税,必须首先将土地的相对完整权利确认给业主

  物业税是不是要开征了?每到岁末年初,或在房地产市场调控吃紧的时候,人们都会提出这个问题。近日中国房地产业协会会长宋春华预测说,2008年物业税有出台的可能。物业税政策研究制定工作的参与者、北京大学不动产研究中心主任冯长春也透露,财政部门本来要在2007年正式试点开征物业税的,由于种种原因未启动。他说,物业税可能在2008年开始试点,而且最先从商业地产开始征收。

  其实,物业税早就已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等10个省市区进行模拟空转。但要真正开征物业税,最基本的立法程序是不能省略的。按照《立法法》,物业税立法权在全国人大及其常委会,国家税务部门只能提出立法议案,由全国人大常委会审议。而税务部门目前还没有提出立法议案,因而,物业税不可能在明年开征。

  不过,涉及物业税的若干重大问题,却需要事先厘清。

  首先,物业税不应当被单纯地当成一种调控房地产市场的工具看待。政府征税的惟一坚实依据,是政府的公共财政需求。如果把税收当作调控手段,那就会轻易地开征新税,而即便市场状况已无调控必要,此税也很难取消——这是“自利本质”所决定的。

  因此,假如其他税种已经满足了这种需求,立法机构就不应当让政府开征新税。假如基于特殊原因一定要开征新税,立法机构就必须在赋予政府设立这一新税权力的同时减免其他税种,以保持政府税收规模的合理性,避免给民众带来过于沉重的税负。

  具体到物业税,它将会涉及几乎所有民众,且未来税收规模相当巨大。因而立法机构应当更为谨慎,避免仓促开征。最为重要的是,在开征物业税之前,必须明确物业税的性质,进而理顺目前的种种房地产税费、尤其是土地出让金与物业税的关系,以避免双重甚至多重征税。

  从根本上说,目前以政府垄断城市建设用地、获得土地出让金为核心的房地产制度,与严格意义上的物业税是不兼容的。

  在一般开征物业税的国家,物业、不动产(property)不只是指房屋,更多地是指房屋所占用的土地。在这些国家,人们通常在获得房屋的同时获得了——土地的所有权、占有权——不管是什么概念,通常是对土地享有较为完整的权利,并占有这种权利的收益,比如增值收益、转让收益。

  政府征收物业税,就是对这样一宗财产之持有征税。

  在中国,法律规定,商品房所占用之土地系国有,政府享有所有权。房地产开发商从政府手中购买土地的七十年建设使用权,为此向政府缴纳了巨额的土地出让金,开发商在出售房屋的时候,将此已经过分割的建设使用权转让给业主。

  但这笔土地出让金究竟属于何种性质,法律无明确规定。

  政府出于自己的利益,倾向于把土地出让金理解为一次缴清的七十年土地租金。不少地方政府,甚至包括民众,似乎都有一种想法:政府随时可以基于自己对土地的所有权,启动拆迁等程序,收回业主占有的建设使用权。也就是说,一块地,政府可以过上几十年就转卖一次,再收一次土地出让金。

  假如土地出让金确属这种性质,那政府就没有理由开征物业税,因为,业主根本就不是其物业的主要价值源泉——土地——的持有人。如果非要开征,纳税主体也是政府自己,这当然毫无意义。

  因此,政府假如一定要开征严格意义上的物业税,必须首先将土地的相对完整权利确认给业主。实际上,《物权法》已经对此作出了规定。按照《物权法》,业主所获得的国有土地七十年建设使用权可以自动续期。所以,业主实际享有无限期之建设使用权。按照法理,这种权利应当可以抗衡政府的所有权。业主享有自己房屋所占有的土地之近乎完整的权利,包括获得土地增值和转让的收益。这也就是说,业主透过开发商间接缴纳给政府的土地出让金,实际上是一次买断了对土地的完整权利,政府此后无权以所有者身份对此土地提出利益主张,而只能以公共管理者身份进行管理。

  只有确认了这一点,政府对居民的房屋开征物业税才是顺理成章的。

  政府作为土地的初始所有者,可继续获得土地出让金。但一旦获得这笔收入,就一次性卖出了所有权利。政府尽管仍然可以保留名义上的所有权,但土地的实际支配权已归业主——既已收了巨额土地出让金,又不交出对土地的支配权,还要征收物业税,这显然是不合理的。 ★

编辑:王菲】
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