业主房子裂缝物业公司减免40%物业费

2010年08月09日 13:47　来源：辽沈晚报　

　　案例回放：

　　曹某是沈阳某小区的业主，2002年与该小区的开发商办理了入住手续，曹某便将房屋出租出去，自己并不在该处居住。

　　2008年12月份，曹某发现该房屋的主体墙面裂缝，约有长二十厘米的缝隙，同时，窗台渗水。曹某多次找该小区的物业公司协商解决此事，要求物业公司承担维修义务。但小区的物业公司都以此事应由开发商负责，物业公司解决不了答复曹某，曹某为此拒交物业费。

　　2009年2月份，物业公司将曹某起诉到法院，要求曹某支付所欠的物业费。

　　案经法院处理，曹某与物业公司达成调解协议，物业公司同意减免曹某40%的物业费，并承担曹某家墙面和窗台固定和维修义务，曹某当庭给付应交物业费。

　　律师说法：

　　辽宁鼎泰律师所律师史明鑫律师表示，本案涉及三个方面的法律关系。

　　一、房屋质量有问题，应找开发商还是物业？

　　根据《国家建设工程质量管理条例》第40条第1款规定，房屋基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，其最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。由此可见，墙面的裂缝问题属于主体结构问题，应由施工单位承担终身的保修责任。

　　根据该质量管理条例第二条规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。因此，在保修期限内，作为施工单位应当对建筑物的质量问题承担保修责任。

　　根据《物业管理条例》56条规定，在找不到施工单位或开发商的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。

　　二、物业公司未尽职责，应否减免物业费？

　　《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。那么具体到本案中，物业公司是否按照上述约定履行了相应义务呢？在庭审过程中，曹某提供了大量证据证明物业公司没有按合同约定履行服务义务，包括：对房屋修缮义务不配合，对业主的要求推卸等等。

　　曹某提供的这些证据充分证实了物业公司在物业管理方面存在瑕疵，根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面的履行自己的义务；第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司在没有完全按照物业合同的约定，向业主履行服务责任时，业主是有权拒绝其相应的交费要求的。

　　三、减免收取物业费是否合法？

　　根据《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当承担违约责任，受害方可以根据损失的大小，合理选择对方承担修理、减少价款或报酬等违约责任。在物业服务，不符合约定质量标准的情况下，根据实践惯例，法院可以确定物业公司减免相应的收费数额。因此，双方协议降低物业费交纳数额，是符合法律规定的。(记者高鹏)

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