2天售罄854套房源万科长阳地王“踏空”真相

2010年07月27日 08:02　来源：国际金融报　

　　无可争议的事实是，去年的地王，今年甩货贱卖了。所以廉价甩卖，才是万科长阳半岛首期854套房源2天内被抢光的秘密。万科这一次“贱卖”可以看作是此前公园五号商业地产贱卖的延续。当然，任何时候低价贱卖都是情非得已。外界看到的庆功宴也许是表象，地王“踏空”才是真相

　　854套房源，2天售罄！是逆市热销还是忍痛甩货？在火爆的销售现场，谁又能察觉北京万科董事长毛大庆的痛苦？

　　昔日地王今日贱卖

　　7月24日，万科长阳半岛开盘。854套房源，近7000组意向购房者，2天内抢购一空。在成交量一片低迷的北京房地产市场，万科让所有人感觉到楼市酷暑的炙热，不过，除了万科的高层自己。

　　2009年9月，刚从凯德置地跳槽万科的毛大庆亲自率队参与竞拍房山区长阳镇起步区1号地项目。在经过长达164轮的激烈竞价后，国资背景的开发企业中建、北京城建和中国远洋退出，万科以22亿元的高价最终胜出，成为当时的房山地王。该项目总投资61.13亿元，总建筑面积达100万平方米，成为万科进入北京23年来开发的最大项目。

　　当时，该块土地的楼面地价已经接近6500元/平方米。业界保守预估，中粮万科在此项目上的定价，将在15000至17000元/平方米。如果没有遭遇地产宏观调控，长阳半岛项目将为万科带来丰厚的收入和利润。

　　但是，宏观调控打乱了万科的计划。长阳半岛正式开盘时，整个项目均价13400元/平方米，其中板楼15000元/平方米左右，塔楼中部分靠近地铁的房源售价甚至不足11000元/平方米。首期开盘的854套房源中，主力户型是85平方米左右的两居和90平方米左右的三居。按照这一开盘均价，作为商品房的长阳半岛与相邻的6号地限价房项目12500元/平方米的平均售价相比，高出仅仅900元/平方米。而万科长阳半岛卖的是精装修，“邻居”限价房只是毛坯房。

　　现金流或已吃紧

　　综合万科公布的数据显示，万科2010年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，成为上半年惟一一家销售超过300亿元的企业。

　　但是根据中国指数研究院的统计数字，同样是2010年上半年，万科共取得39个项目，以251.44亿元的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。

　　251.44亿元买地钱，加之在全国几十个在建工程所需源源不断投入的资金，让万科的现金流空前紧张。即便半年367.7亿元这样骄人的业绩，也让万科不得不采取低价策略，牺牲掉唾手可得的利润，加快现金的回收。

　　申银万国近日发布的一份研究报告显示，仅在6月份，万科在全国所有项目平均降价幅度达到14.3%，其中前期价格较高的项目降价幅度更大，上海地区降价幅度达到20%，深圳达到15%。要知道，万科的灵魂人物王石多次公开宣扬，“毛利润超过25%的项目万科不会去做”。如按照17000元/平方米的预期价格计算，万科长阳半岛项目的降价幅度为21%。如果王石所言最高25%毛利属实，则万科长阳半岛项目毛利不到5%，已经是亏本甩卖了！

　　万科相关负责人表示，万科这一期房源售罄后的认购金额超过10亿元。如果不是遭遇宏观调控，长阳半岛不贱卖，仅首期就最少可以多卖2.5亿元。

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