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房地产调控在争议声中运行 房价涨落玄机何在?

2006年07月11日 12:54

  “九部门十五条”的颁布已经一月有余,房地产“热点”城市中,仅深圳率先出台了地方实施细则。

  市场出现了如去年两个“国八条”颁布后的交投冷清。上海的数据显示,6月的商品房成交量比5月同期下跌超过1/3;北京6月的夏季房展会亦不见了往昔火热的场面,人流量锐减一半左右。

  “交易量萎缩,并不意味着房价会下降,”接受《瞭望新闻周刊》采访的一位北京的开发商,在忧虑宏观调控带来的不确定因素之时,仍对房价自信满满,其在售楼盘正在酝酿涨价。

  他预言,10月将是拐点,会像去年一样出现反弹性购房,房价会涨得更快。

  对于这样的论调,包宗华听得不少。“国六条”实施细则颁布之后,作为建设部住宅及房地产研究会常务副会长,他参加了多个座谈会,“围绕着两个70%和90平方米这三个硬指标,政府该如何调控房地产市场”,是与会者争论不休的话题。

  房价涨落玄机何在

  在北京一售楼处,举棋不定的张女士告诉记者,想等房价降下来再买,又怕等下去反而是越来越贵了。

  渴望降价成真但又心有余悸的购房者不在少数,而此时的开发商们,多像前述的那位,仍在盘算涨价的空间。去年“国八条”之后,房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去。

  对此,包宗华认为,去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题,很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键。

  这位参与1998年住房制度改革纲领性文件起草工作的老专家近年来不断撰文,呼吁“大比重地建设小户型低价位住宅”。对于采纳了他的观点的“国六条”及“九部门十五条”,包宗华将其形容为“果断的决策、艰巨的任务”。

  在他看来,相对于去年的两个“国八条”,“九部门十五条”更具体也更严厉,尤其是规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,充分体现了他的“大比重地建设小户型低价位住宅”的看法,如果能得到实行,将会有效调整住房供应结构,也能解决当前房价涨幅过快的问题。

  但并不是所有的人都认同包宗华的观点。另一位参与1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之称的顾云昌认为,“九部门十五条”主要针对的是结构问题,但当前房地产的问题更主要的是总量问题。

  在他看来,当前的主要矛盾是供不应求。今年北京、去年上海等城市房价涨幅过快,原因都在于需求旺盛,而供给相对不足。以北京为例,土地开发量近两年呈明显下降趋势,其中,2004年的土地开发量不到2003年的40%,而2005年又不到2004年的50%。深圳房价涨至万元,很重要的原因是特区内(关内)不批地造成供给不足。

  他同时指出,在这些旺盛的需求中,既有合理的需求,也有炒楼等投机需求,还有拆迁等被动需求,可以区别对待,但如果总量不够,仅调结构是不行的。

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编辑:闻育旻】
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