房产投资，各人有各人的高招，成本、利润空间、投资风险、市场环境，一个都不能少。

　　机会成本要牢记

　　在房产的投资过程中，单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的，而是应该牢记机会成本的存在。比如今年3月王女士贷款30万购买一套房产，其贷款资金的成本为5.51%；而其拥有一套45平方米左右的已购公房，如果出售，其售价为30万，如果出租，年收益为4.2%左右。按国际惯例，如果房产投资的收益能够达到4%-5%，就说明具有较强的投资收益。因此，就简单看投资收益，王女士可以将房产出租而非出售。但是，结合5.51%的机会成本，相信当前出售就更为合理。

　　空置时间转收益

　　在获取房产出租收益当中，房屋租金的高低亦可以大体决定整体的房产年收益，从而使得众多房产投资者陷入了高租金的泥潭。殊不知，出租年收益的高低并非完全取决于月租金的高低，还与房屋出租空置时间的长短紧密相连。比如同区域的张先生和李小姐均有一套两居室出租，按市场价该区域的两居室为2000元/月，空置期一个月。而张先生的租价是每月2100元/月，导致其出租空置期达到了两个月，李小姐即按市场价出租。虽然张先生的月租金要高出李小姐100元/月，但全年的收益却是李小姐高出张先生1000元。因此，要将空置时间合理转化成有效收益。

　　盲目跟风必入套

　　不同类型的房产，其投资收益亦存在明显的差异。一般来说，中高档物业的房产投资收益相对较高，普通房产住宅的投资收益要相对偏低，从而给消费者一个投资置业的导向，纷纷往中高档物业转移。但是，盲目跟风，必然会使部分投资者陷入套牢的窘境。因此，唯有仔细分析研究之后介入才是上策。

　　投资策略需先定

　　有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须先确定自己的投资策略，到底是以获取长期的出租收益为主，还是获取转售的差价收益为主。

　　阶段差异亦有异

　　人的一生可以分为不同的阶段，在每个阶段中，选择房产的目的亦会不同。对于家里已有小孩上学的家庭来说，其主要的目的可能是为了提升孩子的求学质量，从而会将置业区域选择在一些院校相对集中的地段，这些区域的房价往往会偏高于其他区域10%左右。而当前的一个现状却是，无论是家有小孩还是单亲人群，均往学校周边挤。其实，对于还未成家的单亲人群来说，大可不必去挤那个“独木桥”，亦可以选择其他区域。

　　面面俱到非无险

　　在考虑投资风险之时，我们普遍会存在这样一种投资理念“要把鸡蛋放在不同的篮子里”，在实际运用中，不少投资者存在这种误区，他们往往将鸡蛋放在过多的篮子里，使得投资追踪困难，导致分析不到位，从而降低了预期收益。因此，面面俱到非无险，而是需要学会如何将“鸡蛋放在一些优质的篮子”，使得有限的资金获取最大的收益，房产投资也不例外，选择几类自己擅长熟悉的物业投资不失为明智之举。

　　视野狭窄遇瓶颈

　　判断一项房产投资的价值高低取决于以怎样的思路去评判它，是在一个局部区域或一个时段中去思考它，还是在全局范围或更长时间周期中去思考它，其差异是巨大的。当然，现实的情况是不同地域或房产类型是存在壁垒的，有的你看到了，没法进入。但是，当前的很多房产投资人并没有在尽可能的范围中去比较投资机会，往往在限定范围中自得其乐，这就会导致投资回报偏低，甚至遭遇投资的瓶颈。

　　细节问题定成败

　　在房产的投资过程中，某些细节方面是必须要考虑到的，比如今年房产新政之后，对于普通住宅与非普通住宅的划分有了重新的界定，只要不能同时满足以下三个条件即为非普通住宅，其一是建筑容积率为1.0以上；其二是建筑面积在140平方米以下；其三是成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.2倍以下。如果在投资过程中对于这些细节没有注意，不仅会让自身投资前期的支出明显增加，而且最关键的还在于后市的退出将遇到更大的阻力。

　　还款比例要把控

　　在房产的投资置业过程中，相信绝大多数的人群会借助于金融机构的贷款支持，这就需要投资置业者应该严格把控自己的月还款数额，一般月还款额不宜超过月收入的40%，在30%-40%之间为佳。在具体确定数额时，一方面要考虑自己的未来收入预期，另一方面还要考虑利率调整的因素。

　　退出机制亦重要

　　良好的退出机制是保障房产投资获取较大收益的前提。虽然有些区域房产的未来升值空间比较明显，但是，如果缺乏有效的退出机制，将会出现有价无市的现状，最终导致的只能是名义的获利价值，而非真实的获利空间。

　　(来源：北京青年报 作者：舒东平)