中新网7月28日电 国家统计局数据显示，今年上半年全国70个大中城市房屋价格同比上涨5.6%.近期频频出台的新政策令下半年的北京楼市更加扑朔迷离。
据《新京报》报道，600余个已审批但未取得施工证项目无法开工，代理公司预测，北京下半年开发楼盘仅为上半年1/2。
开发量：预计新盘比去年同期有所增加
7月中旬，位于朝阳区东三环北路外的霄云路US联邦公寓入市。该项目是燕莎住宅市场沉寂多年后出现的一个高档精装修楼盘。据该项目负责人介绍，由于项目所处区域位置相对不错，同时只有不到300套房，所以尽管正处在宏观调控期间，但他们对销售仍持乐观态度。
万科也高调宣布旗下将有3个新项目下半年入市。据万科北京公司总经理周卫军介绍，第一个项目是地处朝阳公园板块的万科东第项目，总套数300套，预计8月份入市；第二个项目是地处长安街永定路的南万科紫台，该项目有500多套，预计10月亮相；第三个项目是顺义的万科四季花园。
与此同时，金地集团也表示去年获得的马驹桥C2地块正在进行产品定位、营销策划、规划设计、报批报建等前期工作，目前已做好了开工准备，项目案名定为金地·格林小镇6，预计今年秋天开盘。
“从我们了解的情况来看，今年下半年新盘可能比去年同期有所增加�！敝性夭鼻蜃芫砝钗慕鼙硎荆孀藕旯鄣骺卣叩闹鸾ド钊耄绕涫嵌酝恋厥谐≈葱辛Χ鹊募忧�，已出让的土地必须加快开发速度。根据官方统计数据，截至今年6月，北京已完成审批和尚未开发的住宅土地面积约5000公顷，建筑面积约7000万平方米，这些土地将在今后1—2年内完成开发。
由于目前北京细则尚未出台，尤其是对“90平方米占70%比例”暂无明确定论，在这种情况下，已审批但未取得施工许可证的项目无法开工。据官方人士透露，这样的项目有603个，其中包括原定今年即将入市的新项目。
“即使8月份对这类项目有明确的处理意见，但一个项目从取得相关证件到开工销售至少需要4个月，按此推断，今年下半年整体开发数量将减少。”思源顾问董事长兼总经理李国平也持相同观点，他表示，根据该公司调查，今年下半年供应量将低于上半年，开发楼盘仅为上半年的1/ 2左右。
交易量：观望情绪将持续影响项目销售
从6月份开始，京城房地产项目交易量开始减少�！缎戮┍ā芳钦叩鞑槎考父龈叩底≌蠓⑾�，近两个月这两个项目成交量均出现下降。“我们前5个月每个月销售量都在30套左右，现在却只有18套左右�！背舯甭纺诚钅扛涸鹑吮硎�。
“下半年，北京房地产交易量可能会出现下滑趋势�！崩罟椒治鋈衔�，主要是宏观调控政策使购房者产生的观望情绪令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定时期内也会出现小幅萎缩。因为政策出台后这一观望期至少要持续3—5个月，所以导致这两个月交易量明显下滑。此情况和去年下半年比较相似。估计经过一定观望期后，年末被暂时压制的购房需求还会释放出来。
“对于投资性需求而言，近期出台的对外资及港澳台购买限制政策，在一定程度上也减少了部分购买需求，东部高档项目受影响尤为明显。”中大恒基不动产营销公司总经理王述这样分析。
有数据显示，包括外省市、境外及港澳台在内的非北京购买需求已占北京购房需求的35%.2005年，外资在京买房金额占全年商品房销售额的5.21%，港澳台在京购房交易金额占全年商品房销售额的5.14%.今年上半年，港澳台在京购房交易金额占商品房销售额2.98%，同期，外资在京买房购买金额占商品房销售额5.73%，两项合计达8.71%.“频频出台的新政策无论对自住还是投资需求影响都不小。估计今年下半年交易量不仅比上半年，也要比去年同期低�！蹦诚钅靠⑸逃行┍鄣厝衔�。
价格：开发商可能会坚挺房价
东部几个项目后期产品将在9月左右开盘。据了解，这些项目后期将都不同程度地上调销售价。合生橄榄季将推出其全新顶级产品莱瓦萨宫，该产品户型集中在175平米至186平米之间，销售价格12000元/平米，而之前的价格只有9500元/平方米。同样，天鹅湾二期也从10000元/平米上调到12000元/平米。
“虽然从下半年来看，购买者的购买力在减弱，但开发商依旧会继续坚挺产品价格。”一位开发商表示，虽然需求在减少，但从开发商自身角度来看，是不可能降低产品价格的。“房价上涨是必然的�！贝蟮毓宋识鲁ざ蚊鹅驮げ狻�
他认为，供需失衡往往是导致房价上涨的最重要原因。如果今年下半年北京房地产市场供应量减少，需求量即使有所萎缩，房价还会上涨。另一个原因则是随着周边配套设施的完备，城市价值也会提高。
比如说交通、环境等，这些都会有效拉升土地自身价值，房价也会随之上涨。王述的观点则比较乐观。
他认为，根据当前市场环境和交易状况，下半年，北京市房地产价格将会保持相对稳定或适度下跌�！肮┯α炕峒哟�，特别是中小户型住宅项目供应量将大幅提升�！蓖跏龌谷衔�，市场需求出现萎缩只是暂时现象，如果政策执行得力，取决供需关系的市场价格在剔除非市场因素影响外，势必出现下跌趋势。同时，由于“90平米和70%”产品结构的约束，在未来一段时间内，住宅市场，特别是小户型产品竞争将加剧。在此影响下，北京城市中心区房价将相对平稳，近郊区房价可能会适度走低。
限价房：暂对住宅市场无影响
业内普遍认为，北京推出的限价房今年很难进入市场。因此限价房对今年下半年北京房地产市场应该没什么影响。
“还是因政策的不确定性造成的。首先是限价房土地还没有全部进入市场，其次是限价房购买制度尚未制定出来，因此限价房对今年下半年房地产市场不会有影响�！崩罟饺衔�。
据了解，目前限价房尚处在拿地阶段，从拿地到销售起码要近一年时间，所以最快也要到明年才能推出。
而且限价房供应量小，价格也要比经济适用房高，在购买人资格上的限制也会使很多人失去机会，再加上限价房在地理位置上也比较偏，所以市场需求未必很大。（张学冬 邢晓利）
