【策划人语】

　　楼市的“金九银十”，实在是天凉好个秋！

　　往日的旺季胜景已然不见。尽管开发商依旧卖力吆喝，大多数购房者却不为所动。最新的统计数据显示，九、十这两个月，楼市成交量并未出现井喷，不少地方甚至出现了小幅回落；与此同时，房价依旧没有显示出盘整下跌的趋势，“缓涨”成了普遍迹象。而对于结构、限外、税收、信贷、保障体系等方面的争论依旧不休，不少从个人或小团体利益出发的有关言论，已经给市场带来了很大的混乱。

　　这一期的《上证·地产投资》就选取了当前楼市欺骗性较大的“十大谎言”，我们来为购房者们一一戳破。

　　正本清源，希望能还市场以本来面目。

　　1 房价：大跌

　　欺骗指数：★★★★★

　　“金九银十”是传统地产旺季，今年却是另外一番景象：部分城市的楼市成交量开始下降，百姓感觉房价依然坚挺。来自各方面的统计数据却在高调宣传价格已经回调，以示“调控效果初步显现。”更有数据称，房价已经大跌。谁的话更可信呢？

　　据刚刚发布的国家统计局数字，今年前3季度70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落了2.4%。专家表示，涨幅回落与房价下降概念完全不同。涨幅回落说明还在涨，只能是调控初步见效。况且这是与房地产市场火爆的2005年相比，而北京、深圳等个别城市的房价依然保持同比10%左右的幅度持续上涨。

　　上海这边，虽然部分楼盘出现降价促销，甚至出现宏观调控前后四个月房价下降25%的说法，但是购房者大多反映，中心区域的楼盘价格依旧高悬不降。二手房市场更因为个税政策的影响直接导致卖房人将成本加入房价，使更多购房人望价而却步。

　　专家介绍，不以同一区域甚至同一楼盘的价格走势判断，而仅依靠城市销售均价并不能全面反映房价真实情况，特别是一旦有大量保障性住宅充抵市场，更会造成房价大降的假象。“限外”和“结构”新政迟迟不能贯彻到位的影响，也让部分地方的楼市调控效果的真实显现有待时间。

　　2 走势：连涨

　　欺骗指数：★★★★★

　　最近一段时间，也许我们听到的最令人惊讶的口号就是“地产大牛市有望持续20年”的判断。

　　在日前举办的“2006年中国地产金融年会”上，与会者们在肯定了今年房地产新政初见成效的同时，普遍认为房地产业牛市还将延续未来20年，房价也将平稳上涨。

　　对于处在宏观调控紧张关头的中国楼市，这一判断还真难辨喜忧。

　　与会人的理由是，中国大量城市仍有15至20年的快速发展势头，外资对中国市场的直接投资和金融支持热情不减。而另一边，根据各官方媒体的房地产报道，在税收、限外、住房比例、土地供给等多方面调控逐步到位后，房地产开发投资与销售价格涨幅小幅回调已然是政府彰显调控效果的依据。那么，如果未来一段时间以此为目标，持续20年牛市的说法又从何而来？

　　“当全国都不再唯GDP增长论经济成绩，而是以社会和谐发展，甚至居民幸福指数作为重要评判依据时，这种鼓吹究竟在引导什么？难道市场就将一直燥热下去？”一位上海市民翟先生表示自己的疑问。

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