(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)
在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上
★ 本刊记者/陈晓萍
人算不如天算，江明(化名)的换房计划被政府先后出台的二手房营业税和个税政策搅乱了。
随着孩子一天天长大，江明一直琢磨着把自家的两居室换成三居室。他跟妻子计划好，在儿子小学五六年级时开始行动，用一年的时间看楼盘、买房、卖房、装修、购置家具，正好能在儿子上初中时住进新家。跑遍了京城大大小小的楼盘后，江明终于选中了自己的新家，签合同、办贷款，还有各种公证，如同经历了一场战争。当一切都办妥当之后，已经是2006年的春节了。
江明的如意算盘是，等着儿子小学毕业，也就是2007年暑假前后，把现在住的房子卖了，这样就可以提前还清贷款，能安安心心地住进新房子。但是，今天5月底推出的“国六条”规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。正在江明叫苦不迭的时候，政府又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，也就是108号文件，规定从8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税，而要想免去这笔费用，惟一的条件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“这个惟一生活用房怎么界定？我总不能先卖房后买房吧。”江明对本刊记者说。
换房成本增加了多少
江明现在的住房在学院路上，从有了换购大房子想法后，他就在留意这个小区的二手房房价。据估算，他这套80多平方的两居室，如果出手的话，卖60万是不成问题的，而当初，他买这套房子花了40多万。这个靠近五环的小区，是1998年建成的，当时的价格是4800元/平方米。如果这套房子能以60万出手，其单价就是7142元/平方米。
如果江明有先见之明，在今年6月之前把这套房子卖出的话，他只要交300元的印花税。但现在，他则要交39300元的税费，比原来多花了好几万元。江明给记者算了笔账，按现在的规定，如果出手这套房子，江明要交纳的税费是：
印花税：总房款的万分之五=600000×0.5‰=300元
营业税：(包含城市维护建设税和教育费附加)：总房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
个税：总房款×1%=600000×1%=6000元。
这笔费用能转嫁给买房者吗？江明心理没底，因为江明的房产证是2001年10月才办下来的，以房产证的时间为准，他的这套住房还没到5岁，如果现在出手，营业税和个税一个不能少。
按照国家税务总局在7月26日下放的108号文件规定，二手房交易中，可以选择两种交税方案：一是如果卖房者能提供完整的、准确的资料，按应缴个税额的20%计算，而应缴个税额是指转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；二是如果卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入1%～3%的比例缴纳个人所得税。
据业内人士介绍，具体选择哪种纳税方案，主动权在纳税人，也就是卖房者。而在北京，目前通常是以住房转让收入1%来征收个人所得税。
等到房子5岁再卖
对于江明来说，5年的房龄要求还好解决，因为其房产证是2001年10月办下来的，那么他只要在今年10月以后卖房，则可以免交营业税。接下来的问题是，惟一生活用房怎么界定？
记者和江明一起联系了北京市地税局�！跋喙氐南附谖颐且舱谕晟浦小！北本┦械厮熬值墓ぷ魅嗽备嫠呒钦�。
在地税局的网站上，记者了解到：个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税；个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
得知这个情况后，江明赶紧与新房子的开发商联系�？⑸谈嫠呓鳎路孔拥姆坎な窃诮衲�7月办下来的，现在还押在银行。
“我只要在明年7月之前把旧房子卖了，就正好符合免税政策，可以免去营业税和个税了�！苯鞲咝说囟约钦咚�，但他同时补充了一句，“但愿政策不会再有变化。”
并不是每个人都像江明这样幸运。据统计，在北京待售的二手房中，只有26%是满5岁的房源，大多数房主如果想等房子满5年免税，则要花更多的时间。
郭晶(化名)在北京朝阳区双桥温泉花园有两套住房，因为生意上的关系，资金出现一定困难，急于将其中一套房屋建筑面积是80平方米的现房出售套现。
今年5月，郭晶找好了买家，大家谈妥了价钱，准备以45万的价格成交，但由于双方都有些其他事情要处理，没有及时办理买卖和过户手续。等他们都把一切准备妥当的时候，“国六条”出台了，郭晶要卖房得交营业税。当时双方也没有想到什么避税的方法，毕竟大家又不是亲戚或朋友，陌生人之间信任度是个问题。正在他们思考的间隙，个税征收又来了。
后来，在专业人士的建议下，买方和郭晶决定签订买卖合同，当中约定先不进行产权过户，并对此买卖合同进行了公证。他们是想等房子满5年后再过户，虽然到时郭晶仍免不了要交个税，但却可以免去24750元的营业税。合同中还约定，如果卖方悔约将赔偿双倍于首付款的数额，而如果买方反悔，将不得要回首付款(近10万元)。
不过，律师提醒，这样做虽然可以避税，一旦发生争执，风险还是很大。
税负到底谁来承担
“‘国六条’和108号文件的出台，是为了抑制房地产二、三级市场炒作，并不是针对二手房交易的。”北京华源鑫业房地产经历有限公司执行董事汤雪印对二手房市场的前景依然看好。
在二手房市场，一些中介公司现金收购二手房一直是公开的秘密，而这正是政府要打击的行为。此前，有关于征收二手房交易个税的传言不绝于市场。政府先是辟谣，后来在7月28日突然发文，通知8月1日“强征”个税，“这的确让一些现金收购二手房的中介有点措手不及。但对于正常的买卖双方来说，该买的还得买，该卖的还得卖。”汤雪印说。
据业内人士对本刊介绍说，相对于5.5%的营业税来说，1%的个税对市场的冲击并不会如果有些媒体所报道的那么凶猛。而有些媒体在个税报道中，有哗众取宠的心理，“其实在108号文件规定8月1日个税时，就同时规定了还可按住房转让收入1%的比例征税的方案，并不是如有的媒体所报道，1%的方案是后来补充出台的�！北本┣蚣曳康夭陀邢薰臼谐∽芗喑Ｊ缇甓约钦咚�。
于是，对于市民而言，从(减去税金及有关合理费用的房屋差价的)20%到(房屋转让收入的)1%税，出现了一个时间差，这样又燃起了一部份人的卖房热情。其实个税相对于营业税还是少得多， 8月1日前的过户潮，就说明市场已经消化了此前出台的营业税的冲击。
市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。营业税征收期由2年改为5年内时，就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格上涨。开征个税的这部分支出是否会被加入房价，导致二手房价短期上扬，还有待观察。但人们普遍认为，在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上。 ★
流行的避税方式
一、假赠予方式：这是无亲友关系的二手房买卖双方为达到“避税”目的，私下交易后，以赠予名义经过公证将房产进行“赠予”。
【后患】针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。所以一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
二、“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
【后患】“假租赁真交易”风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
三、“有意压低交易价格”：买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
【后患】对于“有意压低成交价”的做法，首先税法就对其有明确约束，如被查出将受处罚。另外，对于买方而言，压低交易价格，将会影响其日后的销售，使其作为卖方在计算差价时受损而需多交个税，得不偿失。
